Management Immobilier - N°39 - Septembre 2019 - 10

DOSSIER

Tonus Territoires :
un investisseur institutionnel
au service du logement
social et des bailleurs sociaux
Bailleurs
sociaux

Christophe Caresche,
PDG de Tonus Territoires

Tonus Territoires est une filiale de la Caisse
des dépôts qui a été créée dans le cadre de
la mise en œuvre de son « plan logement »,
destiné à soutenir l'effort de construction
et de réhabilitation des bailleurs.
Tonus Territoires est un véhicule d'investissement dont
l'objectif est de permettre aux bailleurs d'amortir les
effets, à court terme, de la mise en place de la réduction
de loyer de solidarité et de la hausse de la TVA, sur leurs
programmes de construction de logements sociaux.
Ces deux mesures ont, en effet, un impact négatif sur
la capacité d'investissement des bailleurs, l'une en
réduisant leur autofinancement qui peut représenter
jusqu'à 15, voire 20 % du financement d'une opération,
l'autre en augmentant le coût de la construction. C'est
pourquoi a été conçu, avec Tonus Territoires, un dispositif
d'investissement en démembrement de propriété qui
permet aux bailleurs d'économiser leurs fonds propres.
Le modèle d'investissement qui a été retenu est celui
de l'usufruit locatif social. Ce montage, qui dissocie la
propriété pour un temps donné, est celui qui donne le
plus d'effet de levier au bailleur puisque celui-ci finance
l'opération en recourant aux seuls prêts réglementés.
Dans cet esprit, les bailleurs peuvent recourir à
Tonus Territoires pour compléter leur programme de
construction en pleine propriété. Indépendamment de
cette activité d'investissement principal, Tonus Territoires
peut aussi acquérir en bloc et en pleine propriété des
logements PLS de plus de quinze ans auprès des bailleurs
sociaux, afin, là encore, de leur permettre de disposer de
ressources pour investir. Tonus Territoires dispose d'une
capacité d'investissement permettant d'envisager sur

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Christophe Caresche

trois à cinq ans, la construction de 7 000 logements en
démembrement, et indirectement de 5 000 logements
résultant des acquisitions de logements PLS. Tonus
Territoires n'est ni un bailleur, ni un promoteur et
s'adresse à tous les bailleurs.

L'usufruit locatif social institutionnel selon Tonus
Territoires
L'usufruit locatif social consiste en un démembrement
temporaire du droit de propriété. La nue-propriété
appartient à des investisseurs privés, qui la financent
sans prêt aidé de l'Etat ; l'usufruit est acquis par un
bailleur social, qui perçoit l'intégralité des loyers et
assure l'entretien de l'immeuble. L'acquisition de
l'usufruit bénéficie, comme pour toute autre opération
de logement social des prêts aidés de l'Etat, voire
des subventions directes correspondantes. La durée
de l'usufruit ne peut être inférieure à quinze ans.
Les logements sociaux financés en usufruit locatif
social sont conventionnés à l'aide personnalisée au
logement (APL) pour une durée correspondant à celle
de l'usufruit. Ils sont considérés, durant la durée de
conventionnement, comme des logements sociaux
de plein droit, bénéficient dans leur financement du
taux réduit de TVA, de l'exonération de taxe foncière
dès lors que la part de l'usufruit représente au moins
30 % du financement de l'opération (article 1384 A du
code général des impôts) et sont comptabilisés dans
les logements de la commune d'implantation pendant
la période de conventionnement et pendant cinq ans
après. A l'extinction de l'usufruit, la pleine propriété
est reconstituée au profit du nu-propriétaire et les
logements déconventionnés peuvent être soit vendus,

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Management Immobilier - N°39 - Septembre 2019

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