Management Immobilier - N°39 - Septembre 2019 - 15

ventes simultanées correspondant à un échange de
patrimoine entre deux organismes.

L.423-2 du CCH et L.481-1-2) : 150 € / logements plafonné
à 1 800 k€1.

Lorsque le patrimoine acquis est déficitaire, une aide
peut être accordée sous forme de subvention ou de
prêt, équivalente à 100 % du déficit actualisé net sur 20
ans du patrimoine acquis, dans la limite de 5 000 euros
par logement acquis.

La commission examine les demandes des bailleurs
au vu de trois critères :

Pour le cédant, lorsque le patrimoine cédé est
bénéficiaire, une aide peut être apportée en subvention
ou en prêt, égale à 100 % de la perte d'autofinancement
de l'opération actualisée sur 20 ans. Cette aide est
plafonnée à 2 500 euros par logement cédé.
Concernant les études préalables aux regroupements et réorganisations, les aides financent le diagnostic, l'état des lieux, la description des différents
scénarios et la vérification de leur faisabilité en termes
juridiques, de cohérence stratégique et territoriale et de
viabilité économique. Ces études constituent des aides à
la décision pour la gouvernance en gardant un caractère
comparatif et de faisabilité. La subvention atteint 50 %
des dépenses éligibles plafonnée à 100 k €.
Pour ce qui concerne la réalisation des regroupements des organismes de logements sociaux,
la commission distingue 4 catégories d'aides de
1er niveau :
* Catégorie 1 : l'intégration d'un groupe existant avant
la promulgation de la loi Elan (75 € / logements plafonné
à 900 k€) ou d'un groupe créé après la promulgation de
la loi Elan (100 € / logements plafonné à 1 200 k€). Sont
pris en compte les logements et équivalents logements
gérés à la date du dernier exercice clos lors du dépôt
de la demande par le bailleur qui intègre le groupe.
Les logements gérés par les filiales existantes ou les
membres du groupe, sont par conséquent exclus du
calcul de l'aide.
* Catégorie 2 : la création d'un nouveau groupe,
vertical ou horizontal (150 € / logements plafonné à
1 800 k€). Le calcul de l'aide prend pour base l'ensemble
des logements gérés par les autres organismes agréés
formant le nouveau groupe .
* Catégorie 3 : la fusion / absorption de deux ou plusieurs bailleurs sociaux ou la cession en bloc suivie d'une
dissolution, hors groupe (à 200 € / logements plafonné
à 2 400 k€). Les mêmes règles que dans le cas précédent
sont applicables1.
* Catégorie 4 : la fusion de deux ou plusieurs bailleurs
au sein d'un groupe existant ou en cours de constitution,
respectant le seuil des 12 000 logements ou se trouvant
dans l'une des situations d'exception prévues par la loi (art.

Bailleurs
sociaux

DOSSIER

* L'éligibilité du projet de regroupement vis-à-vis des
critères de la loi ELAN ;
* La cohérence du projet au plan territorial en s'appuyant
sur l'avis du préfet ;
* La soutenabilité financière globale du projet.
Pour accompagner la réalisation de regroupements,
l'attribution d'une aide de deuxième niveau peut
être envisagée dès lors que le projet ayant déjà fait
l'objet d'une aide de premier niveau intègre un bailleur
se trouvant en diﬃculté ﬁnancière.
Elle est versée sans acompte et ne peut dépasser 100 %
de l'aide de premier niveau.
La présence dans le projet d'un organisme en difficulté
dans le projet est appréciée comme suit :
* Autofinancement courant 2020 hors plus-values de
cession inférieur à 1,5 % des loyers ;
* Fonds de roulement long terme à terminaison en 2020
à moins de 750 € par logement.
Ces deux indicateurs doivent se situer simultanément en
dessous des seuils d'alerte faisant entrer l'organisme en
zone de fragilité. Un projet NPNRU ou un autre élément
structurant financièrement difficiles à supporter
peuvent également constituer les caractéristiques d'un
organisme en difficulté.
Le montant de l'aide attribuée par la commission est fixé
de manière à soutenir la reprise d'un bailleur en difficulté
et à préserver la soutenabilité financière globale du
projet. Celle-ci s'apprécie au regard d'un fonds de
roulement long terme à terminaison en 2022 inférieur à
750 € par logement et au regard d'une analyse globale
de la projection.
Lorsque les difficultés financières du projet sont telles
que l'aide maximale de 2e niveau ne permet pas de
préserver la soutenabilité financière globale du projet, la
situation de l'organisme ou du groupe relève d'un plan
de redressement du comité des aides de la CGLLS.
Le renvoi du dossier étudié par la CPR vers le comité
des aides est alors possible, avec accord préalable de
l'organisme concerné.
Denis Burckel,
Philippe Clémandot

Les logements et équivalents logements gérés à la date du dernier exercice clos lors du dépôt de la demande de l'organisme agréé qui
gère le plus grand nombre de logements et équivalent parmi les membres du nouveau groupe sont exclus du calcul de l'aide.

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