Management Immobilier - N°39 - Septembre 2019 - 20

DOSSIER

« Quels leviers
de performance actionner
pour retrouver des marges
de manœuvre ? »
Bailleurs
sociaux

Clément Lecuivre,
Directeur général adjoint
en charge des Finances,
CDC Habitat
La réforme du financement du logement
social adoptée dans la loi de finances pour
2018 inclut différents prélèvements, qui
représentent au total une diminution de
l'ordre de 1,5 Md€ de l'autofinancement
du secteur HLM :
* gel de l'indexation des loyers conventionnés en 2018 ;
* mise en place de la réduction de loyer de solidarité
(RLS) ;
* augmentation du taux de la cotisation à la CGLLS et
création d'un mécanisme de modulation ;
* augmentation du taux de TVA de 5,5 % à 10 % pour
la plupart des opérations de relatives aux logements
locatifs sociaux.
Dans ce nouveau contexte, le secteur du logement
social n'a d'autre choix que de retrouver des marges de
manœuvres financières. Pour y parvenir, trois leviers de
performance sont envisageables.

Premièrement, le redressement passe par la
recherche de produits d'exploitation additionnels.
Dans la situation actuelle, une option pourrait être
de réduire le volume des investissements. Le Groupe
CDC Habitat et ses filiales de logement social ont fait
le choix contraire, qui est de maintenir un haut niveau
d'investissement, en particulier dans les constructions
de logements neufs, afin de reconstituer le potentiel de
produits d'exploitation d'avant la réforme.

20 * n°39 *
APOGEE 39 Management Apogee V7 JM.indd 20

Clément Lecuivre

Ensuite, des ressources additionnelles peuvent provenir
de nouvelles activités : le logement intermédiaire
constitue depuis 2015 un relai de croissance possible
pour les bailleurs sociaux. Maillon assurant la continuité
entre le logement social réglementé et le logement
libre, il n'est pas soumis à la RLS. Le Groupe CDC Habitat
a développé l'activité de logement intermédiaire pour
son propre compte, mais aussi pour compte de tiers,
générant ainsi des recettes de prestations de services,
à divers titres : direction d'investissement, gestion
d'actif, gestion locative. Au total, ce sont plus de 5 000
logements intermédiaires neufs qui sont construits
chaque année par CDC Habitat.
On peut aussi imaginer que le secteur du logement
social s'ouvre à d'autres activités : fournitures de
services numériques, d'énergie... encore faut-il que les
opérateurs soient en mesure de facturer ce type de
prestations aux locataires.

Le deuxième levier consiste à diminuer
les charges.
La voie la plus directe pour améliorer l'efficience de
la gestion, encouragée par le Gouvernement et le
Parlement dans la loi ELAN, est celle de la mutualisation
des ressources et des organisations, dont la forme la plus
aboutie est le regroupement d'organismes.
La loi ELAN a ainsi fixé quelques lignes directrices : taille
minimale des opérateurs fixée à 12 000 logements (ou
40 M€ de chiffre d'affaires pour les sociétés d'économie
mixte), précisions sur les modalités de regroupement :
fusion, adossement à un groupe, création des sociétés

* Septembre2019
19/09/2019 11:20
Management Immobilier - N°39 - Septembre 2019

Table des matières de la publication Management Immobilier - N°39 - Septembre 2019
