Mortgage Journal Hypothecaire - November/December 2012 - (Page 30)

COLUMN | R U B R I Q U E Cranes Everywhere? By Will Dunning Des grues partout? Par Will Dunning If you live in a large Canadian city, you have surely noticed that there are a lot more construction cranes around, and a lot more apartment buildings are under construction. Some analysts have opined that there are too many apartments being built. Back in June, when Minister Flaherty announced his fourth round of tightening of mortgage insurance criteria, he cited concern about the Toronto condo market as part of his rationale. I would agree that in some cities the supplies under construction appear to exceed current needs for new apartments. But, I would describe my concern about this as “only mild.” I am quite sure that this issue does not justify a change in the mortgage rules that may affect several hundred thousand potential home buyers. Moreover, in the long-term, I see big benefits from this supply of new apartments. Let me take a few minutes to explain. First, the data. The two charts below show housing starts in Canada from 1955 to 2011. In the first chart, I have broken the data into two categories: apartments and low-rise (everything else, including single-detached, semi-detached and town house, which is sometimes called row housing.) Si vous vivez dans une grande ville canadienne, vous avez sûrement vu pousser partout les grues de construction et les immeubles d’habitation. Certains analystes ont émis l’avis qu’il y a trop d’appartements en chantier. En juin dernier, quand le ministre Flaherty a annoncé son quatrième cycle de resserrement des critères d’assurance, il s’est dit inquiet du marché torontois des copropriétés. Je reconnais que, dans certaines villes, la construction semble dépasser de beaucoup les besoins de nouveaux appartements. Je qualifierais toutefois cette inquiétude de « modérée ». Je suis sûr que cette question ne justifie pas un changement susceptible d’affecter des centaines de milliers d’acheteurs. À plus long terme, en outre, je vois de grands avantages dans cette offre d’appartements neufs. Je m’explique... Commençons par les données. Les deux graphiques cidessous montrent les mises en chantier au Canada de 1955 à 2011. Dans le premier tableau, j’ai classé les données en deux catégories : appartements et petits immeubles (c’està-dire tout le reste, y compris les maisons individuelles, jumelées ou en rangée). Cycles du marché Market Cycles We can see that there have been several waves of activity, for both low-rises and apartments. The lines for these two categories of housing have some similarities, but they are far from being identical. For apartments, there was a very strong, and quite long-lasting wave starting in the late 1960s, which faded gradually during the 1970s. That wave began with large amounts of construction of high-rise rental apartment buildings. This private sector activity slowed sharply after a major tax reform in 1972. But, assisted housing activity (subsidized non-profit and co-operative projects) partially compensated. At the peak during 1968 to 1973, starts of apartments averaged 104,000 units per year. A second wave can be seen in the late 1980s. Initially, this was mainly condominium apartment activity, but that activity collapsed after interest rates spiked in 1989 and also because there was too much investment buying in some major markets. Soon, however, the Ontario government began to build large numbers of assisted housing projects. This meant, once again, that the slowdown in apartment activity was less sharp than it might have been. This wave wasn’t very strong—the peak lasted for Nous pouvons voir qu’il y a eu plusieurs vagues d’activité dans les deux catégories. Les deux lignes se suivent par endroits, mais elles sont loin d’être identiques. Pour les appartements, il y a eu une vague très forte à partir de la fin des années 60, qui a disparu progressivement au cours des années 70. Cette vague a commencé par un grand nombre d’immeubles d’habitation en hauteur. Cette activité du secteur privé a fortement ralenti après une réforme fiscale de grande ampleur en 1972. Toutefois, l’aide au logement (projets subventionnés à but non lucratif et coopératives) a partiellement pris le relais. Au plus fort, entre 1968 et 1973, on mettait en chantier quelque 104 000 appartements par année. On a vu une deuxième vague à la fin des années 80. Au départ, il s’agissait essentiellement d’appartements en copropriété, mais l’activité s’est effondrée quand les taux d’intérêt ont atteint un sommet en 1989 et aussi parce qu’il y avait trop d’achats spéculatifs. Bientôt, cependant, le gouvernement de l’Ontario a commencé à construire un grand nombre de projets d’aide au logement. Cela signifie, encore une fois, que le ralentissement de l’activité des appartements était moins prononcé qu’elle aurait pu l’être. Cette vague n’a pas été très forte à le sommet n’a 30 ■ MORTGAGE JOURNAL ■ JOURNAL HYPOTHÉCAIRE http://www.naylornetwork.com/cim-nxt/

Table of Contents for the Digital Edition of Mortgage Journal Hypothecaire - November/December 2012

INDEX TO ADVERTISERS / INDEX DES ANNONCEURS
CHAIR’S REMARKS / REMARQUES DU PRÉSIDENT DU CONSEIL
PRESIDENT’S MESSAGE / MESSAGE DU PRÉSIDENT
ETHICS COMPLAINT REPORT / PLAINTES AU COMITÉ DE DÉONTOLOGIE
WHAT’S NEW AT CAAMP? / QUOI DE NEUF À L’ACCHA?
WORKING TO STRENGTHEN THE CANADIAN HOUSING MARKET / TRAVAILLER À RENFORCER LE MARCHÉ CANADIEN DE L’HABITATION
CRANES EVERYWHERE? / DES GRUES PARTOUT?
NEW AMPS / NOUVEAUX CHA
NEW MEMBERS / NOUVEAUX MEMBRES

Mortgage Journal Hypothecaire - November/December 2012

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