Bulletin SNPI - 1/2022 - 85

Jurisprudence - Réponses ministérielles
Réponse publiée au JOAN le : 16/11/2021 page :
8310
La directive n° 2006/112/UE relative au système
commun de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) pose le
principe de l'exonération des locations de biens d'immeubles
en application de son article 135 paragraphe
1 sous l) et permet aux États membres d'accorder à leurs
assujettis le droit d'opter pour la taxation de ces opérations
conformément aux dispositions de son article 137,
paragraphe 1. La France a fait usage de cette faculté
en droit interne en prévoyant, au 2° de l'article 260 du
code général des impôts (CGI), que peuvent sur leur
demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) les
personnes qui donnent en location des locaux nus pour
les besoins de l'activité d'un preneur assujetti, ou d'un
preneur non assujetti lorsque le bail fait expressément
mention de cette option. Les conditions et modalités de
cette option sont précisées par l'article 193 de l'annexe
II au code général des impôts (CGI) qui prévoit dans
son deuxième alinéa que « les personnes qui donnent
en location plusieurs immeubles ou ensembles
d'immeubles doivent exercer une option distincte pour
chaque immeuble ou ensemble d'immeubles » et dans
son troisième alinéa que « dans les immeubles ou ensembles
d'immeubles comprenant à la fois des locaux
(...) ouvrant droit à l'option et d'autres locaux, l'option
ne s'étend pas à ces derniers mais elle s'applique
globalement à l'ensemble des locaux de la première
catégorie ». Ces dispositions ont conduit l'administration
à considérer dans ses commentaires publiés au
Bulletin officiel des Finances Publiques BOFIP-impôts
référencé BOI-TVA-CHAMP-50-10, qu'à ce qu'une
fois exercée par le loueur, l'option pour la taxation
s'applique globalement à l'ensemble des locaux nus
à usage professionnel donnés en location situés dans
l'immeuble ou ensemble d'immeubles concerné. Néanmoins,
dans son arrêt n° 439143 du 9 septembre 2020,
« SCI EMO », le Conseil d'État (CE) a jugé qu'il n'appartenait
pas aux États membres de restreindre la portée
des exonérations prévues par la directive relative au
système commun de taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
Pour le juge, les dispositions de l'article 193 de l'annexe
II au code général des impôts (CGI) précitées permettent
à un contribuable d'opter pour la soumission
à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de la location de
certains seulement des locaux qu'il exploite dans un
même bâtiment. En substance, si elles lui permettent
également d'opter pour l'imposition de l'ensemble des
locations qu'il réalise dans ce bâtiment et si dans ce cas,
seules celles de ces locations qui portent sur des locaux
n'ouvrant pas droit à option restent, le cas échéant,
exonérées de la taxe, elles ne lui en font pas obligation.
L'option exercée en vue de la soumission à la taxe sur
la valeur ajoutée (TVA) de la location de certains seulement
des locaux d'un même bâtiment n'a alors pas
pour effet de soumettre à cette taxe la location des
autres locaux. Dès lors, il résulte de cette analyse qu'il
est loisible au bailleur, lors de l'exercice de son option,
de mentionner, de façon expresse, précise et non
équivoque, les locaux nus à usage professionnel situés
dans l'immeuble ou ensemble d'immeubles concernés
pour lesquels il entend soumettre à la taxe sur la valeur
ajoutée (TVA) les loyers. Ce choix ne dépend pas de
l'existence d'une division juridique de l'immeuble et de
ses locaux mais peut s'apprécier par opération de location.
Ainsi, lorsqu'un même contrat de bail concerne
des locaux nus à usage professionnel situés dans un
même immeuble, le bailleur peut soit exercer l'option
pour l'ensemble de ces locaux, soit écarter l'option au
titre de ces mêmes locaux. Par ailleurs, la jurisprudence
du Conseil d'État (CE) est sans incidence sur le régime
applicable à des locaux non couverts par l'option, que
leur location soit exonérée sans possibilité d'option
(locaux à usage d'habitation) ou que cette location soit
soumise de plein droit à la taxe sur la valeur ajoutée
(TVA) (par exemple, les locations de locaux meublés à
usage d'habitation assorties de prestations para-hôtelières
mentionnées au 4° de l'article 261 D du CGI). En
tout état de cause, l'arrêt du Conseil d'État (CE) ne remet
pas en cause la règle selon laquelle, pour le calcul de
la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) déductible, chaque
immeuble ou ensemble d'immeubles ayant fait l'objet
d'une option constitue un secteur d'activité au sens de
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