Bulletin SNPI - 1/2021 - 21

Informations Professionnelles

COPROPRIÉTÉ - PRÉCONISATIONS DU GRECCO
Le groupe de recherche sur la copropriété (GRECCO),
réunissant des praticiens et des universitaires, a pour
objectif de développer une réflexion pérenne sur
l'application et l'évolution du droit de la copropriété.
Après débats, le GRECCO rédige des propositions destinées à faciliter l'interprétation des textes du droit de la
copropriété, à suggérer des pratiques professionnelles
et à susciter des modifications législatives et règlementaires. Ces propositions sont largement diffusées dans
les revues juridiques et professionnelles afin qu'elles
puissent être connues et discutées.

1ère - LA MISE EN CONFORMITÉ DU RÈGLEMENT DE
COPROPRIÉTÉ AVEC LES DISPOSITIONS RELATIVES
AU LOT TRANSITOIRE
Présentement, le groupe de recherche sur la copropriété
s'est intéressé, dans la préconisation n° 10 du 20 octobre
2020, à la mise en conformité du règlement avec les
dispositions relatives au lot transitoire. En effet, l'article
206, II de la loi Élan précise que les syndicats des copropriétaires disposent d'un délai de 3 ans à compter de
la promulgation de la loi, soit jusqu'au 23 novembre
2021, pour mettre, le cas échéant, leur règlement de
copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire de l'article 1er de la loi n° 65-557
du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis.
À cette fin et si nécessaire, le syndic inscrit à l'ordre du
jour de chaque assemblée générale des copropriétaires
organisée dans ce délai de 3 ans la question de la mise
en conformité du règlement de copropriété.
La décision de mise en conformité du règlement de
copropriété est prise « à la majorité des voix exprimées
des copropriétaires présents ou représentés » (L. n° 20181021, 23 nov. 2018, art. 206, II, al.). Compte tenu de la
modification, postérieure à la loi Élan, de l'article 24, I de
la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il apparaît pouvoir être

compris qu'il s'agit de « la majorité des voix exprimées
des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté
par correspondance ».
1. L'objet de la mise en conformité du règlement de
copropriété : les lots transitoires
L'article 1 I, alinéa 3, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
consacre la notion prétorienne de lot transitoire : « Ce lot
peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie
privative constituée d'un droit de construire précisément
défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et
d'une quote-part de parties communes correspondante ».
Le lot transitoire est ainsi désormais érigé au rang de lot
de copropriété, dont le droit de construire constitue à
lui seul la partie privative et auquel une quote-part de
parties communes doit être attachée.
Il convient donc de distinguer deux hypothèses :
* soit la partie privative du lot est exclusivement
constituée d'un droit de construire auquel une
quote-part de parties communes est attachée. Alors
il s'agit sans aucun doute d'un lot transitoire au sens
de l'article 1 I, alinéa 3 (par ex. un « lot promoteur ») ;
* soit le droit de construire n'est que l'accessoire
d'une partie privative (par ex. un lot comprenant un
appartement et le droit de construire une véranda).
La lettre de l'article 1 I, alinéa 3, semble exclure qu'il
s'agisse d'un lot transitoire.
Remarque :
Il pourrait en aller différemment si le droit de construire
constituait l'essentiel de la valeur de la partie privative
du lot. Dans ce cas, il ne peut être exclu que le juge le
requalifie de lot transitoire (par ex. un hangar avec un
droit de construire toute construction). Pour cette raison
il peut être raisonnable de faire mention de son existence dans le règlement (V. infra sur les modalités de la
mise en conformité).

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