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La SCI, auquel l'immeuble sera apportée et gérée par un gérant
détenteur de pouvoirs plus ou moins étendus selon les statuts, peut
éviter la vente forcée d'un patrimoine immobilier par un indivisaire,
même minoritaire, que les autres indivisaires n'ont pas les moyens
d'indemniser.
La SCI permettra une meilleure stabilité du droit de propriété.
DONATIONS AUX ENFANTS
La SCI peut permettre à des parents de transmettre un bien immobilier
à plusieurs enfants par le biais des parts sociales en donnant à
chaque enfant des parts sociales d'une SCI dans laquelle ils auront
apporté un ou des immeubles. Ces donations pourront bénéficier de
l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans.
Ces donations pourront être également effectuées en nue-propriété
dans le but de réduire le montant de la donation, grâce à l'abattement
attaché au démembrement, afin de permettre aux donateurs de
conserver l'usage de l'immeuble et/ou de continuer à en percevoir les
loyers. L'usufruit revenant gratuitement aux nus-propriétaires lors du
décès du ou des usufruitiers.
Définition
Nue-propriété : le nu-propriétaire détient la propriété de l'immeuble mais
ne peut ni l'utiliser, ni en jouir, ni le louer.
Démembrement : c'est l'acte juridique qui consiste à partager la pleine
propriété en nue-propriété et usufruit.
Usufruit : l'usufruitier a le droit d'utiliser l'immeuble, de l'habiter, de le louer
et de percevoir les revenus.
N.B. : sans l'accord commun du nu-propriétaire et de l'usufruitier, l'immeuble
ne peut être cédé. Voir Fiche 6.
À noter
L'apport d'un immeuble à une SCI non passible de l'IS ne supporte aucun
droit d'enregistrement * L'intervention d'un notaire est toutefois obligatoire
pour effectuer la formalité de mutation.
Définition
Enregistrement : depuis le 1er
juillet 2015, l'obligation d'enregistrer des statuts
(quel que soit le type de société) a été supprimée, sauf si les statuts
ont été établis par un notaire (acte authentique) et dès lors qu'un immeuble
est apporté ou cédé à une SCI (pleine propriété, nue-propriété ou encore
usufruit).
Mutation : l'acte établit par le notaire qui constate la mutation de l'immeuble
à la SCI (apport ou cession) doit être publié (par le notaire) auprès du service
de la publicité foncière (appelé souvent « service du cadastre ») du
département où est situé l'immeuble.
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