Professions immobilières - Les autorisations d'urbanisme - 1re - 160

peuvent être considérés comme étrangers à ces dispositions et n'ont pas davantage pour effet
de rendre le bâtiment plus conforme à celles-ci. Il a pu en conclure que les travaux ne pouvaient
légalement être autorisés.
Section 2. L'autorisation de travaux sur une
construction irrégulière ab initio
I. La règle posée par la jurisprudence Thalamy
420. Règle de l'irrégularité perpétuelle. En 1986, le Conseil d'État a dû se prononcer sur la légalité
d'un permis de construire autorisant la construction d'un escalier extérieur permettant d'accéder
directement à la terrasse d'une maison, terrasse en surélévation qui avait été ajoutée à la maison
d'habitation sans que sa propriétaire n'ait obtenu en amont un permis de construire l'y autorisant.
Le Conseil d'État a, à cette occasion, énoncé une règle de principe s'agissant des travaux autorisés
sur une construction irrégulière, selon laquelle « il appartenait au propriétaire de présenter
une demande portant sur l'ensemble des éléments de construction qui ont eu ou qui auront pour
effet de transformer le bâtiment tel qu'il avait été autorisé par le permis primitif ; que le maire ne
pouvait légalement accorder un permis portant uniquement sur un élément de construction nouveau
prenant appui sur une partie du bâtiment construite sans autorisation »4
. Cette jurisprudence
concernant l'hypothèse d'une construction édifiée sans permis de construire a été étendue aux
constructions faisant l'objet d'un permis de construire annulé par la juridiction administrative5
aux constructions édifiées en méconnaissance des prescriptions du permis de construire6
considéré en outre que la jurisprudence Thalamy s'appliquait « même dans le cas où les éléments
de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de
l'édifice réalisée sans autorisation »7
.
421. Problématique issue de cette règle. L'irrégularité perpétuelle s'articule difficilement avec la
règle selon laquelle la légalité d'un permis s'apprécie au jour de sa délivrance. En effet, les règles
en vigueur ne sont pas toujours de nature à permettre la régularisation d'une construction. Or, il
peut exister une friction dès lors que des acquéreurs de bonne foi souhaitent modifier un bien dont
l'irrégularité qui l'affecte est en réalité du fait des anciens propriétaires. La rigidité de la règle a
ainsi été atténuée par différentes décisions du Conseil d'État et par des interventions législatives.
II. Les tempéraments à la jurisprudence
Thalamy
422. Régularisation passé un délai de 10 ans. Le rapport Pelletier de 2005, estimant que l'imprescriptibilité
administrative était « anormale » au regard de l'existence de prescriptions civiles
et pénales, a proposé d'instituer une prescription administrative, considérée comme « une mesure
de progrès nécessaire en termes de sécurité juridique ». La loi ENL du 13 juillet 20068
a pris le
relai de cette proposition et introduit à l'article L. 111-12, aujourd'hui article L. 421-9 du Code
de l'urbanisme, l'impossibilité de fonder un refus d'autorisation sur l'irrégularité de la construction
4 CE, 9 juill. 1986, n° 51172.
5 CE, 25 mars 1988, n° 65574.
6 CE, 25 avr. 2001, n° 207095, Époux Ahlborn.
7 CE, 13 déc. 2013, n° 349081.
8 L. n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.
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LES AUTORISATIONS D'URBANISME
et
. Il a été

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