Les Mélanges - Mélanges en l’honneur de Jean-Paul Decorps - 83

NGUYÊ˜N NGO. C ĐIÊ. N
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Dans une certaine mesure, il peut être retenu que l'immeuble faisant l'objet
du droit de superficie se trouve enclavé, puisque pour accéder à la voix publique,
il est absolument nécessaire que le titulaire du droit fasse un passage sur le terrain
d'autrui. De plus, l'exploitation de l'objet du droit de superficie consiste en la
création de constructions et plantations selon la volonté du titulaire du droit de
superficie. Dans la mesure où les droits reconnus au titulaire du droit d'usage
comportent les mêmes prérogatives, il y a lieu de réduire l'étendue de ces droits
pour assurer une marge de manœuvre en vue de la détermination de l'étendue du
droit de superficie.
Il en découle que le droit de superficie pourrait s'analyser en une sorte de servitude
imposée au terrain sur lequel se trouve l'objet du droit.
Immatriculation. - Suivant l'article 269, le droit de superficie prend effet à
partir du moment où le titulaire du droit d'usage du sol transfère la jouissance de
la surface, du dessus ou du dessous de son terrain, au titulaire du droit de superficie,
sauf convention contraire entre les parties ou disposition contraire de la loi.
Dans certains droits, lorsque le droit de superficie porte sur une portion de
l'espace (un volume), il faut utiliser des outils spéciaux pour la localisation de ce
volume4
. Pour être opposable aux tiers, les descriptions techniques du volume
concerné doivent être immatriculées.
En droit vietnamien actuel, l'immatriculation est obligatoire pour le droit
d'usage du sol. Les biens attachés au sol sont immatriculés comme accessoires au
droit d'usage du sol. Il n'est pas question d'imatriculation des biens immobiliers
autres que les droits d'usage des sols à titre indépendant. Donc, le droit de superficie
est en principe un droit non soumis à l'immatriculation.
Extinction du droit. - Les cas d'extinction du droit de superficie énumérés
par l'article 272 du Code civil sont les suivants.
1. Arrivée du terme
2. Réunion du droit de superficie et du droit du tréfoncier sur la tête d'une
seule personne
3. Abandon du droit de superficie par son titulaire
4. Retrait du droit d'usage du sol grevé du droit de superficie
5. Accord des parties ou disposition de la loi
Concernant le sort des biens attachés au sol après l'extinction du droit de
superficie, le droit vietnamien adopte une solution originale par rapport au droits
étrangers.
Il est certain toutefois qu'en cas de retrait du sol, la perte du droit de superficie
est indemnisée dans les conditions normales. Dans les autres cas, le sort des biens
objet du droit de superficie éteint est fixé en conformité à l'article 273 du
Code civil. Le principe établi par l'article précité est que le superficiaire est tenu
4. En droit français, les coordonnées servant à l'identification ainsi qu'à la localisation de
l'objet du droit de superficie constitue ce que l'on appelle le Niveau Général de France (NGF):
F. Terré và Ph. Simler, sđd, tr. 617 ; en droit québecois, l'objet du droit de superficie est
déterminé à l'aide des coordonnées établies dans l'espace géométrique de trois dimensions :
S. Normand, « Du droit de superficie à la propriété superficiaire », Revue générale de droit,
Québec, 2008, 38, tr. 254-255.

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