Mémentos - Fiscalité des particuliers et des entreprises - 24e - 204

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MÉMENTOS - FISCALITÉ DES PARTICULIERS ET DES ENTREPRISES
La résidence principale occupée par le propriétaire bénéficie d'un abattement de 30%
de la valeur vénale (CGI, art. 973). Lorsque la résidence principale est détenue par une
SCI dont le contribuable détient les parts, il n'y a pas d'abattement de 30 %.
(Cons. const., 17janv. 2020, nº2019-820 QPC). Les immeubles classés monuments
historiques se voient appliquer une décote du fait des contraintes inhérentes à leur
classement (ouverture au public, par exemple).
L'évaluation doit prendre en compte aussi le mode de détention de l'immeuble. Dans le
cadre de l'indivision, il existe une possibilité de pratiquer un abattement sur la valeur
indivise du bien. « La valeur propre du bien diffère de la seule fraction de la valeur
vénale totale du bien correspondant à la proportion des droits indivis » (Cass. com.,
14 déc. 1999, Mme
Leflaive : Dr. fisc. 2000, nº 40, comm. 739).
b) Les valeurs mobilières
451. Celles qui sont cotées sur un marché sont évaluées selon le dernier cours connu
ou la moyenne des trente derniers cours qui précèdent la date de l'imposition.
Pour les valeurs mobilières non cotées, la valeur mathématique est le plus souvent retenue.
Le redevable appliquera à sa participation, le coefficient de taxation calculé en fonction du
ratio immobilier (CGI, art. 973 II). Dans l'évaluation des sociétés, il existe une clause antiabus
qui interdit la déduction des dettes de la société lorsque la dette a été contractée directement
ou indirectement pour l'acquisition de l'immeuble auprès d'un redevable ou à un
membre de son foyer fiscal ou auprès d'une société contrôlée par le redevable.
La clause anti-abus ne joue pas si le contribuable démontre que le prêt n'a pas été
contracté pour un objectif principalement fiscal.
De cet actif brut, le redevable de l'IFI déduira les dettes.
2) Les dettes
452. L'impôt sur la fortune immobilière suit les mêmes règles que les droits de mutation
par décès en matière d'évaluation des bases d'imposition.
L'article 768 du Code général des impôts énonce les conditions de déductibilité des
dettes.
Elles doivent exister au jour du fait générateur de l'imposition (le 1er
janvier), être dûment
justifiées par tous modes de preuve compatibles avec la procédure écrite et être à la
charge du redevable.
Sont déductibles les dettes suivantes :
- les dépenses d'acquisition de biens immobiliers, de droits immobiliers et de parts ou
actions au prorata de la valeur des immeubles :
- les dépenses de réparation et d'entretien, les dépenses d'amélioration ou d'agrandissement
liées aux immeubles ;
- les impositions dues à raison de la propriété immobilière (taxes foncières, taxe sur
les logements vacants).
Sont exclus : les prêts souscrits indirectement auprès du redevable ou d'un membre de
son groupe familial sauf si le contribuable démontre le caractère normal des conditions
du prêt (respect des échéances, caractère effectif des remboursements...).
En ce qui concerne les prêts in fine (CGI, art. 974 II), ils ne sont déductibles qu'à concurrence
d'un solde théorique correspondant au montant de l'emprunt divisé par le

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