Mémentos - Droit commercial et des affaires - 16e - 123

CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire
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Une réforme des baux commerciaux beaucoup plus profonde a résulté de la loi nº 2014626
du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises
(dite « loi Pinel »)7
et de son décret d'application nº 2014-1317 du 3 novembre 2014.
Cette dernière réforme affecte les éléments essentiels du statut des baux commerciaux
que constituent les conditions d'application du statut des baux commerciaux (1), ses
modalités d'exécution (2), le droit au renouvellement attribué au preneur (3) et ses
modes de cessation (4). Enfin, au titre de l'application dans le temps de la réforme sur
les baux commerciaux, la jurisprudence de la Cour de cassation a évolué. En effet, si
dans un premier temps, elle8
avait jugé que la nouvelle sanction réputant non écrites
les clauses contraires au statut des baux commerciaux, auparavant seulement réputées
nulles, ne s'appliquait pas aux procédures déjà en cours à la date du 20 juin 2014, elle a,
dans un second temps, considéré que les dispositions issues de la loi Pinel de 2014 réputant
non écrites les clauses d'un bail commercial contraires au statut s'appliquaient aux
baux en cours et que l'action tendant à voir ces clauses écartées était imprescriptible9
.
Cette solution se justifie au regard de la règle suivant laquelle la loi nouvelle régit les
effets légaux des situations juridiques nées avant son entrée en vigueur et non définitivement
réalisées10
. Elle n'est ainsi pas contraire au principe de non-rétroactivité de la loi
(C. civ., art. 2). Quant à l'imprescriptibilité des clauses réputées non écrites, la Cour de
cassation s'était déjà prononcée en ce sens en matière de clauses abusives des contrats
conclus entre professionnels et consommateurs11
.
1* LES CONDITIONS D'APPLICATION DU STATUT DES BAUX
COMMERCIAUX
219. L'article L. 145-1 du Code de commerce énonce quatre conditions : « les
dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans
lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne soit à un commerçant immatriculé
au registre du commerce, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire
des métiers (...) ». Ce statut concerne donc aussi bien le fonds de commerce que
le fonds artisanal.
Ces conditions commandent le bénéfice de l'ensemble du statut, mais il s'en ajoute
d'autres pour le bénéfice particulier du droit au renouvellement du bail. De plus, il
existe des cas où le droit au statut est accordé alors que le bénéficiaire n'est pas
commerçant ou artisan. En effet, le bénéfice du statut des baux commerciaux peut être
étendu, soit par la loi, soit par la convention des parties12
réunissant pas les conditions légales d'application du statut des baux commerciaux.
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7. Sur cette réforme, on lira avec intérêt, Monéger J. et Kenderian F., « Premiers regards sur les dispositions
relatives au bail commercial », RTD com. 2014, p. 535 et s. Legris de la Salle S., « Les incidences
de la loi Pinel en matière de baux commerciaux », JCP E 2014, 1371.
8. Cass. 3e civ., 22 juin 2017, nº 16-15010.
9. Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, nº 19-20405.
10. Cass. 3e civ., 23 nov. 2017 nº 16-20475.
11. Cass. 1re civ., 13 mars 2019, nº 17-23169.
12. Pour les extensions légales et conventionnelles, v. infra, no
230.
, à des non-commerçants ne

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