Mémentos - Droit commercial et des affaires - 16e - 171

CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire
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invoquer la faute du locataire234
, et reprendre le local sans verser d'indemnité
d'éviction235. En revanche, si l'infraction est irréparable, tel le défaut de participation
. Mais, le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes
: les motifs graves et légitimes
du bailleur à l'acte de sous-location, la mise en demeure préalable au congé n'est
pas nécessaire236
de refus de renouvellement que des faits imputables au locataire sortant lui-même et
non ceux imputables au cédant du locataire sortant237
ne sont pas transmis lors de la cession du bail. Lorsque la demande de reprise pour
motif grave et légitime intervient après que le bailleur a fait, dans un premier temps,
une offre de renouvellement du bail, la Cour de cassation a estimé dans un arrêt du
9 novembre 2017238
que le délai de prescription de l'action en rétractation de l'offre
de renouvellement du bail pour motif grave et légitime court à compter du jour où le
bailleur a eu connaissance du manquement du preneur qui fonde son refus, lorsque le
motif grave ou la connaissance de ce motif grave est postérieur à la délivrance du
congé avec offre de renouvellement.
290. Reprise pour démolition de l'immeuble insalubre ou dangereux - Le renouvellement
du bail peut être refusé sans paiement d'une indemnité s'il est établi que
l'immeuble doit être démoli en raison de son insalubrité ou du danger qu'il fait
courir. Mais si le propriétaire ou son ayant droit reconstruit un nouvel immeuble à
l'emplacement du premier, l'ancien preneur jouit d'un droit de priorité pour louer
commercialement. Une priorité « interne » profite aux preneurs les plus anciens s'il y
a plusieurs évincés et un nombre moindre de locaux nouveaux239
. Et le preneur a
droit à l'indemnité d'éviction si c'est le bailleur qui est responsable du mauvais état
de l'immeuble.
291. Reprise partielle pour habitation ou réaffectation à un usage d'habitation
- Selon l'article L. 145-22, ce droit peut jouer au profit du propriétaire, de ses ascendants
ou descendants et du conjoint de chacune de ces personnes, si le propriétaire
établit qu'elles n'ont pas de logement correspondant à leurs besoins normaux. Pour
éviter les fraudes, l'immeuble doit avoir été acquis depuis plus de six ans ; le bénéficiaire
de la reprise doit occuper les lieux dans les six mois, pour une durée d'au
moins six ans, faute de quoi une indemnité d'éviction serait due à l'ancien preneur.
Le nouveau cas de reprise pour réaffectation à usage d'habitation prévu par
l'article L. 145-23-1, issu de la loi no
2006-872 du 13 juillet 2006 est plus large que le
cas de reprise de l'article L. 145-22. Il peut être exercé tous les trois ans et non pas seulement
au renouvellement, toute personne intéressée pouvant en profiter sans démontrer
--
234.C. com., art. L. 145-17.
235.Pour la Cour de cassation (Cass. 3e
civ., 10 sept. 2020, nº 19-14254), le refus de renouvellement du
bail commercial pour motif grave et légitime privant le locataire sortant de toute indemnité d'éviction,
il ne peut pas demander au nouveau locataire qui prend sa suite une indemnité pour la valeur du
fonds de commerce en invoquant un enrichissement sans cause.
236.Cass. 3e civ., 9 juill. 2003 : D. 2003, AJ, p. 2239. Dans le même sens, Cass. 3e
05-14700.
no
237.Cass. 3e civ., 15 sept. 2010, no
238.Cass. 3e civ., 9 nov. 2017, no
09-14519.
16-23120.
239.C. com., art. L. 145-17, L. 145-19 et L. 145-20.
civ., 27 sept. 2006,
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