Mémentos - Droit commercial et des affaires - 16e - 173

CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire
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« doit être assimilée l'impossibilité absolue et définitive d'en user conformément à sa
destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ».
1) Les obligations du bailleur
295. Il incombe principalement au bailleur des obligations d'information (a), de délivrance
des locaux (b), d'entretien et de réparation (c), et de garantie (d).
a) L'obligation d'information
296. Informations obligatoires - Une première obligation d'information concerne
l'existence de risques environnementaux que le bailleur commercial, comme tout bailleur,
est tenu de fournir lors de la signature du bail depuis le 1er juin 2006243
. Cette
information se concrétise par un état des risques naturels et technologiques obligatoirement
annexé au bail. En revanche, le bailleur de locaux commerciaux n'est pas
concerné par le diagnostic technique. Surtout, la loi Pinel du 18 juin 2014 met à la
charge du bailleur à l'article L. 145-40-2 de nouvelles obligations d'informations lors
de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, relatives aux travaux qu'il a réalisés
pendant les trois années précédentes ou qu'il entend réaliser dans les trois années
suivantes ainsi qu'aux charges, impôts et taxes qui ne peuvent être imputés au locataire.
Le contrat de bail doit aussi comporter dorénavant un inventaire précis des
charges, impôts et taxes244
ainsi que leur répartition entre le bailleur et le locataire
dans le respect du nouvel article R. 145-35 créé par décret nº 2014-1317 du
3 novembre 2014 qui énumère les charges, impôts et taxes qui ne peuvent être
imputés au locataire245
. Les dispositions de la loi Pinel sur la répartition des charges
s'appliquant aux contrats renouvelés à compter du 5 novembre 2014, un contrat
étant considéré comme renouvelé à la date d'effet du bail renouvelé et non à celle
de la fixation du loyer246
.
b) L'obligation de délivrance
297. Remise du local - Résultant de l'article 1719 du Code civil, elle impose au bailleur
de remettre au preneur le local donné à bail, ce qui suppose la remise des clefs, ce
local devant être conforme à sa destination contractuelle et donc en état d'être loué.
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243.C. envir., art. L. 125-5, II, alinéa 2, R. 125-23 à R. 125-27.
244.À cet égard, la Cour de cassation (Cass. 3e
civ., 17 sept. 2020, nº 19-14168) a déclaré qu'il « incombe
au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le
prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le
montant de ces charges » (...) et « que, faute d'y satisfaire, il devait restituer au preneur les sommes
versées au titre des provisions ».
245.Attard J., « Répartition des travaux, charges et impôts dans le cadre de la loi Pinel du 18 juin 2014 »,
JCP E 2014, p. 501. Sous l'empire des textes antérieurs à la réforme, la Cour de cassation
(Cass. 3e
civ., 12 sept. 2019, nº 18-18018) a considéré que le locataire commercial est tenu de régler
la taxe foncière assise sur les locaux loués dès lors que le bail met à sa charge tous les impôts
auxquels sont assujettis les locaux. Cette solution est transposable aux textes issus de la réforme. En
effet, la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances
liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement
ou indirectement peuvent être mis à la charge de ce dernier. En présence d'un bail verbal, la Cour de
cassation (Cass. 3e
civ., 28 mai 2020, nº 19-10056) a affirmé qu'il « convenait de rechercher l'existence
d'un accord des parties sur le transfert au preneur de la charge de la taxe foncière ».
246.Cass. 3e civ., 17 juin 2021, nº 20-12844.

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