Mémentos - Droit commercial et des affaires - 16e - 141

CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire
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245. Procédure en fixation de loyer - La procédure qui se déroule devant le président
du tribunal judiciaire, statuant au titre de juge des loyers commerciaux, est une
procédure sur mémoire comme le prévoient l'article L. 145-56 et les articles R. 145-23
à R. 145-27 du Code de commerce. Elle se déroule en trois temps :
- la demande en révision du loyer d'un bail commercial doit être formée par acte
extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception (C. com.,
art. R. 145-20) ;
- à défaut d'accord entre les parties, la demande doit être suivie d'un mémoire en
demande et, après un délai d'un mois, d'une assignation en justice (C. com.,
art. R. 145-20, R. 145-25 et R. 145-27). Cette chronologie est intangible et la Cour
de cassation a ainsi déclaré irrecevable et irrégularisable, la notification de la
demande en révision faite postérieurement au mémoire en demande92
;
- à défaut d'accord des parties, à la suite de la demande en révision du loyer, la partie
qui intente une action en fixation de loyer doit adresser à l'autre partie un mémoire
préalable, contenant notamment ses prétentions, un mois au moins avant la
saisine du juge, à peine d'irrecevabilité93
. En ce sens, la Cour de cassation a considéré
que « la notification préalable à la saisine du juge du mémoire du demandeur
ou du défendeur, ne peut être remplacée par aucun acte même extra-judiciaire » et
notamment l'absence de mémoire ne peut être suppléée par le dépôt de conclusions
devant le juge des loyers commerciaux. En ce cas, les conclusions déposées
sont inopérantes étant affectées d'une nullité de fond entraînant l'extinction définitive
de la procédure en fixation du loyer94
.
246. Clause d'échelle mobile ou clause d'indexation - A3B2 tlsb -0.001wPar dérogation
à l'article L. 145-38 du Code de commerce qui est d'ordre public,
l'article L. 145-39 du même code prévoit qu'un bail commercial peut contenir une
clause d'échelle mobile qui est une clause d'indexation fondée sur un indice choisi
par les parties autre que celui du coût de la construction (ICC) ou celui des loyers
commerciaux (ILC) ou encore celui des activités tertiaires (ILAT). Il suffit, pour la validité
de la clause, qu'elle soit conforme à l'article L. 112-2 du Code monétaire et financier,
c'est-à-dire que l'indice choisi soit en relation directe avec l'objet du contrat ou l'activité
de l'une des parties, ce qui est d'ailleurs le cas de l'indice ILC, l'article L. 112-2
ayant été complété par la loi LME pour y introduire l'indice ILC et le réputer en
rapport direct avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti. La loi du
17 mai 2011 sur la qualité et l'amélioration de la qualité du droit a procédé à une
semblable modification de l'article L. 112-2 pour y introduire l'indice ILAT.
La modification du loyer s'opère au rythme prévu par les parties95
, qui n'est pas nécessairement
triennal. L'avantage pour le bailleur d'une clause de révision, serait-elle triennale,
est qu'elle opère automatiquement, sans nécessité d'un formalisme particulier,
contrairement à la révision triennale légale régie par l'article L. 145-38 comme l'a
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92. Cass. 3e
93. C. com., art. R. 147-27.
94. Cass. 3e
civ., 26 janv. 2017, no
civ., 4 févr. 2009, no
16-10304.
08-10723.
95. Lorsque le juge fixe le montant du loyer du bail renouvelé par application de la clause d'indexation
prévue dans le bail, le bailleur a droit au paiement d'intérêts moratoires à compter de l'assignation
introductive d'instance en fixation du loyer : Cass. 3e
civ., 12 avril 2018, nº 16-26514.
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