Mémentos - Droit commercial et des affaires - 16e - 137

CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire
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2) La révision du loyer
240. Révision triennale - Il était indispensable pour le législateur de déterminer un
système d'évolution du loyer, dans la mesure où le propriétaire des lieux est privé de
la possibilité de reprendre les lieux au terme du bail, et ne peut donc faire pression sur
le preneur. L'article L. 145-38 du Code de commerce institue ainsi une révision triennale,
à l'initiative de l'une des parties (le plus souvent le bailleur), à compter de
l'entrée en jouissance précisée par le bail ou après le point de départ du bail renouvelé.
De nouvelles demandes de révision peuvent être formées tous les trois ans. La
loi Pinel du 18 juin 2014 précise à l'article L. 145-38 que la révision prend effet à
compter de la date de la demande en révision. Il faut ajouter qu'en pratique le loyer
initial est très souvent assorti d'une clause d'indexation qui le fait évoluer en fonction
d'un indice. Dans ce cas, il n'y a pas lieu à révision triennale si l'indice choisi est l'un de
ceux considérés par l'article L. 145-38 puisque l'indexation aboutit au même résultat,
sauf si les conditions du déplafonnement sont réunies71
précisé dans un arrêt du 29 novembre 201872
qu'en application de l'article L. 112-1,
al. 2 du Code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d'indexation
d'un bail commercial qui prévoit la prise en compte, dans l'entier déroulement du
contrat, d'une période de variation indiciaire supérieure à la durée s'écoulant entre
chaque révision ; dans cette clause, seule la stipulation qui crée la distorsion
prohibée73
est réputée non écrite et non la clause tout entière.
241. Fixation du loyer révisé à la valeur locative - En principe, selon l'article L. 14533
du Code de commerce, le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur
locative des locaux, déterminée par accord des parties ou, à défaut, d'après certains
éléments énumérés par l'article précité. Ces éléments sont :
- les caractéristiques du local considéré, définies aux articles R. 145-3 et R. 145-4 ;
- la destination des lieux visée à l'article R. 145-5 ;
- les obligations respectives des parties énoncées à l'article R. 145-874
;
- les facteurs locaux de commercialité déterminés à l'article R. 145-6 ;
- et les prix couramment pratiqués dans le voisinage visés par l'article R. 145-7.
Le résultat est un prix fixé soit pour le local considéré, soit au mètre carré. Si un litige
survient, c'est au juge des loyers qu'il revient de calculer d'office la valeur locative.
. La Cour de cassation a
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71. Cass. 3e
civ., 20 mai 2015, nº 13-27367.
72. Cass. 3e civ., 29 nov. 2018, nº 17-23058.
73. En application de l'article L. 112-1, al. 2 du Code monétaire et financier, la Cour de cassation
(Cass. 3e
civ., 6 févr. 2020 nº 18-24599) considère que la clause ne doit pas créer « une distorsion
entre l'intervalle de variation indiciaire (2 ans) et celui séparant la prise d'effet du bail de la première
révision (1 an) ». Par exemple, pour une indexation annuelle, la période de variation de l'indice ne
peut pas excéder une année. Lorsque les juges du fond constatent qu'une clause d'indexation crée
une telle distorsion, même minime, ils n'ont aucun pouvoir d'appréciation au regard de la gravité de
la distorsion ainsi engendrée et doivent déclarer la clause non écrite (Cass. 3e
no 17-15146 et 17-11635).
74. En ce sens, les grosses réparations et le paiement de la taxe foncière, lorsqu'ils sont mis à la charge
du locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, peu important l'existence
d'un éventuel usage en ce sens dans les centres commerciaux et pour des grandes surfaces :
Cass. 3e
civ., 8 avril 2021, nº 19-23183.
civ., 17 mai 2018,
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