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L'ESSENTIEL DU DROIT DE L'URBANISME
demandeur de l'autorisation d'urbanisme atteste disposer des droits à construire, promesse de
vente à l'appui, l'autorité administrative doit donc se contenter de cette information sans pouvoir
la remettre en cause et ce, même si une procédure judiciaire est en cours sur cette question (CE,
12 févr. 2020, nº424608). Le fait que la copropriété ait effectué un recours gracieux contre le
permis délivré pour informer les services instructeurs qu'une autorisation de l'AG des copropriétaires
aurait dû être obtenue par le pétitionnaire et que ce n'était pas le cas ne caractérise pas
l'existence d'une fraude et ne peut être porté que devant le juge judiciaire (CE, 3 avr. 2020,
nº422802, Ville de Paris).
b) Le recours à l'architecte
Le recours à un architecte pour l'établissement des demandes de PC est en principe obligatoire,
(art. L. 431-1) mais il existe des exceptions regroupées aux articles L. 431-3, R. 431-2 et R. 431-3.
En matière d'urbanisme, le seuil rendant obligatoire l'intervention d'un architecte est fixé à
150m2
. Pour apprécier l'atteinte du seuil de 150 m² d'une construction autre qu'agricole (ex. :
maison individuelle), on considère la surface de plancher et l'emprise au sol. La surface de plancher
correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la
hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades
de la construction, donc à l'intérieur de la construction, d'un mur de façade à un autre (exclusion
de l'épaisseur des murs). De cette surface de plancher, certaines surfaces sont déduites pour
obtenir la surface de plancher définitive.
L'emprise au sol est une autre notion essentielle pour savoir si une construction respecte le règlement
du PLU (art. R. 420-1). Elle correspond à « la projection verticale du volume de la construction,
tous débords inclus ». On doit donc déduire les garages et les débords non clos (auvents,
appentis ouverts ou une dalle de béton ne ressortant pas de la surface du sol : CE, 21 févr. 2018,
nº401043). Un parking encastré dans le sol s'élevant au-dessus du niveau du terrain de 80 cm
constitue une surélévation devant être regardée comme une emprise au sol (CAA Lyon, 11 avr.
2019, nº19LY00048).
Pour les constructions agricoles, on considère que la surface de plancher et l'emprise au sol ne
doivent pas excéder 800m2
, avec un seuil spécifique pour les serres de 2000 m2
. Il faut ajouter
une dispense pour les constructions nécessaires au stockage et à l'entretien de matériel agricole
par les coopératives d'utilisation de matériel agricole (CUMA), qui peuvent pourtant atteindre des
proportions importantes (art. R. 431-2).
Pour réaliser une extension sur une construction existante, le recours à l'architecte est obligatoire
si les seuils sont dépassés lors de l'extension projetée (par ex. 119m2
+32m2
= 151 > 150 donc
recours obligatoire à l'architecte). Le demandeur et, éventuellement, l'architecte doit déclarer

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