Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de l'urbanisme - 20e - 173

CHAPITRE 7 - Les moyens juridiques
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caractéristiques d'organisation géographique et spatiale ainsi qu'un programme global prévisionnel
des constructions et le régime applicable à la taxe d'aménagement (art. R. 151-8-1).
3) Les effets de la décision de création
La ZAC n'est pas un acte créateur de droits et peut donc être abrogée à tout moment. Elle produit
néanmoins trois effets juridiques immédiats dès que les mesures de publicité ont été régulièrement
accomplies. Les effets juridiques attachés à cette création ont pour point de départ l'accomplissement
des formalités prévues à l'article R. 153-21, soit les actes de publicité relatifs à l'approbation
du PLU (D. nº 2019-481).
Cette procédure rend tout d'abord applicable le sursis à statuer sur toute demande d'autorisation
d'urbanisme pendant 2 ans. L'application de ce sursis propre aux ZAC n'est pas conditionnée par
les textes. Il peut donc être opposé à tout projet qui entre dans le périmètre de la ZAC future. En
outre, les propriétaires de biens immobiliers compris dans le périmètre de la ZAC peuvent exercer
un droit de délaissement en mettant en demeure la collectivité bénéficiaire d'acquérir leur bien
dans le délai d'un an (art. L. 230-1). Enfin, la ZAC permet de substituer à la TA un régime de participation
aux dépenses d'équipements publics, négociées avec les constructeurs (art. L. 331-7).
S'agissant des ZAC sur le territoire desquelles n'est pas perçue la TA, l'exonération est subordonnée
à la condition que soit pris en charge par l'aménageur ou le constructeur au moins le
coût des voies et des réseaux publics intérieurs à la zone, des espaces verts et des aires de stationnement
correspondant aux seuls besoins des futurs habitants ou usagers de la zone (art. R. 331-6).
Selon la Cour de cassation, pour déterminer la date de référence nécessaire à l'estimation d'un
bien exproprié situé à l'intérieur d'une ZAC, il convient de vérifier si ce bien est soumis ou non
au DPU. Lorsque tel est le cas, par dérogation, il résulte de la combinaison des articles L. 213-4,
a) et L. 213-6 du Code de l'urbanisme que la date de référence est la date à laquelle est devenu
opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le
PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien (et non la date de publication de l'acte
créant la zone) (Cass. 3e
civ., 30 mars 2023, nº22-14163).
■ Réalisation de la ZAC
a) Dossier de réalisation
Une fois la décision de création prise, la collectivité peut aborder la seconde phase, dite de réalisation
(art. R. 311-7). Elle débute par la constitution d'un dossier réalisé par la personne publique
initiatrice de la ZAC. La mise en œuvre de l'opération d'aménagement sur le terrain suppose la
définition préalable des conditions techniques, opérationnelles et financières de la phase d'exécution
des travaux. Ces différentes conditions sont obligatoirement contenues dans le dossier de

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