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Chapitre 4
L'autorisation de construire
Le droit de l'urbanisme est avant tout une police avec pour mission de contrôler l'utilisation des sols. Plusieurs
procédures de contrôle existent mais l'autorisation administrative principale du droit de l'urbanisme reste le
permis de construire (art. L. 421-1). Il est requis pour les travaux de grande importance. Son champ d'application
très général est assorti d'un régime déclaratif et de dispense. En effet, pour les travaux de faible importance,
une simple déclaration préalable suffit. Parfois, les travaux sont même dispensés de tout contrôle.
L'histoire du PC est déjà ancienne. C'est par une loi du 15 juin 1943 que l'obligation du PC a été
généralisée dans les communes de plus de 2 000 habitants. Le régime du PC a été profondément
réformé en 2005-2007. L'ordonnance de 2005 a redéfini le champ d'application du PC et de la
déclaration préalable et les a soumis à une procédure d'instruction unifiée. Pour autant, une
réforme en appelle d'autres... On retiendra l'ordonnance no
2011-1916 du 22 décembre 2011
relative à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d'urbanisme. En outre, afin
de faciliter la densification et les petits projets urbains, le décret no
2011-1771 du 5 décembre
2011 permet, depuis le 1er janvier 2012, de construire une extension d'un bâtiment existant
jusqu'à40m2
en déposant une déclaration préalable plutôt qu'un PC. L'ordonnance no
20111539
du 16 novembre 2011 et le décret no 2011-2054 du 29 décembre 2011 ont, quant à eux,
supprimé la distinction SHOB/SHON au profit de la notion unique, « la surface de plancher des
constructions » (SPC).
La loi ALUR nº 2014-366 du 24 mars 2014 a apporté son lot de corrections à l'urbanisme individuel
même s'il s'agit davantage de « retouches » que de réforme à proprement parler - compétence
pour délivrer les autorisations, prise en compte de l'ensemble des modes d'habitat, possibilité
de retirer une décision de non-opposition à déclaration préalable ou encore suppression de la
servitude d'encadrement de la densité par le coefficient d'occupation des sols (COS) et la servitude
interdisant la construction sur des terrains d'une taille déterminée et favorisant l'étalement urbain
(SMTC). Afin de délivrer plus rapidement les autorisations d'urbanisme, le décret du 9 juillet 2015
a modifié certains délais dans lesquels les autorisations ou avis relevant de législations

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