City & York - Family Office et Famille - 2e - 169

Les domaines d'act i v i té de fami Ly off i ce
Dans une telle logique, le rendement d'un bien sur une très longue
période peut être beaucoup plus élevé que celui qui serait estimé à courtmoyen
terme. Ceci concerne spécialement les investissements fonciers en
terrains aujourd'hui non constructibles (vignes à proximité d'une zone de
villégiature prisée) ou dans l'immobilier situé à quelque distance d'une
agglomération appelée à grandir au fil des décennies.
Le Family Office va avoir pour mission d'aller chercher les biens qui
pourraient intéresser l'acheteur, par l'intermédiaire d'agences qu'il aura
sélectionnées, d'effectuer sa propre analyse du marché pour déterminer le
prix normal, de faire examiner le bien par un architecte ou un autre
homme de l'art à même de se prononcer sur son état physique et les travaux
à prévoir, de réaliser les plans d'une modification ou d'une construction.
Les décisions appartiennent à la famille, mais le family officer joue
un rôle important dans le processus d'acquisition. Il se retrouve également
face au notaire dans la préparation des actes, en choisissant pour le
côté de l'acheteur le notaire de famille de préférence au notaire local
(situation plus difficile à l'international où il doit trouver le bon juriste
qui va défendre les intérêts de l'acquéreur).
Comme on l'a déjà vu, se pose également la question du mode de détention.
Pour en rester à de l'immobilier situé en France : détention en
direct, via une SCI ad hoc ou via une SCI détenant déjà d'autres biens
immobiliers, par le père de famille ou par ses enfants en pleine propriété
ou avec démembrement usufruit / nue-propriété, appel au crédit par les
personnes physiques ou par la SCI ? Si une activité commerciale a vocation
à être mise en place, notamment dans l'hypothèse de biens pouvant
être loués voire en exploitation quasi-hôtelière, la structuration d'une
SARL ou d'une SAS est-elle opportune ? Selon les objectifs de rendements
du bien, la SARL de famille à l'impôt sur le revenu, plutôt qu'à
l'impôt sur les sociétés est-elle une solution adaptée ? Le cahier des
charges de la famille et l'adaptabilité des outils sont là encore nécessaires
pour pouvoir s'ajuster dans le temps aux évolutions de la famille, de la
réglementation et des éventuels arbitrages sur le bien lui-même (division
d'un chalet en appartements par exemple).
Le mode de détention est bien souvent lié à la transmission. Celle-ci sera
simple, par exemple, si les enfants sont déjà nus-propriétaires et plus coûteuse
en termes de droits si le père de famille s'est porté acquéreur en
pleine propriété. Le règlement de la succession, le partage des biens, est
l'un des grands classiques de la gouvernance familiale. La valorisation des
biens immobiliers par un expert choisi d'un commun accord permet en
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