Cours - Droit des contrats spéciaux - 1re - 148

DROIT DES CONTRATS SPÉCIAUX

d'hypothèque ou de mesures conservatoires dans les formes prescrites pour la saisie
immobilière. Certains baux octroient au preneur un droit d'usage de longue durée lui
permettant de bénéficier de certains droits appartenant au propriétaire comme planter,
construire, céder voire hypothéquer les constructions. Pour autant, ce droit réel conféré
n'entraîne pas la requalification du bail. Les obligations essentielles du preneur demeurent le versement d'un loyer et l'obligation de restitution au terme du bail en contrepartie
de la jouissance du bien et non de sa propriété.
En réalité, il n'existe pas de distinction entre les baux conférant au preneur un droit
personnel et ceux lui octroyant un droit réel. Peu importe la nature du bail conclu, le bailleur ne transmet qu'un droit de jouissance, plus ou moins étendu, à son locataire.
Bail et bail à nourriture. Le bail à nourriture n'est régi par aucun texte du Code civil. La
personne qui achète un bien immobilier assorti d'un bail à nourriture s'engage à subvenir
aux besoins de son vendeur, en lui assurant la prise en charge de ses besoins quotidiens
tels que la nourriture, le logement, l'entretien courant, le chauffage, les soins et toute
l'assistance dont il a besoin pour vivre16. Ce contrat aléatoire s'apparente davantage à une
rente viagère qu'à un bail. Le bail à nourriture ne procure nullement un droit personnel de
jouissance à l'acquéreur. En outre, les sommes versées au titre du bail à nourriture constituent la contrepartie d'une vente et non le paiement d'un loyer.
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B. Bail et droit réel
253 Bail et usufruit. Le bail et l'usufruit se distinguent de par leur nature respective. Alors
que le locataire retire son droit de jouissance d'un droit personnel, l'usufruitier est titulaire
d'un droit réel sur le bien. Défini à l'article 578 du Code civil, « l'usufruit est le droit de jouir
des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge
d'en conserver la substance ». Issu d'un démembrement de propriété, l'usufruit procure
l'usus et le fructus permettant à l'usufruitier de se servir d'un bien et d'en percevoir les
fruits. Il peut alors conclure des baux sur le bien17. Le nu-propriétaire quant à lui, conserve
l'abusus c'est-à-dire le droit d'aliéner le bien.
Longtemps utilisé à des fins successorales, l'usufruit offre aujourd'hui de nouvelles perspectives grâce à ses utilités économiques liées au développement du parc locatif social18.
La loi nº 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, manifeste cette volonté de redynamiser
le bail conclu dans le cadre d'une convention d'usufruit19. L'usufruit locatif social permet
d'acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier, tandis que l'usufruit est détenu, pendant
une durée déterminée, par un organisme social. Celui-ci a le droit de louer les logements
et d'en percevoir les loyers toute la durée de la convention, sans pour autant se prévaloir
de la propriété de l'immeuble. L'insertion de l'article L. 253-1-1 dans le Code de la construction et de l'habitation a permis de rendre plus lisible la répartition des obligations

16. Pour une étude d'ensemble, V. A.-L. FABAS-SERLOOTEN, L'obligation de soins en droit privé, préf. H. KENFACK, thèse Toulouse,
Presses de l'Université Toulouse 1 Capitole, 2015.
17. F. PLANCKEEL, « La combinaison de l'usufruit et du bail. Éléments sur une nouvelle théorie des biens », RTD civ. 2009, p. 639.
18. V. DEPADT-SEBAG, « L'usufruit temporaire des personnes physiques. Une institution ancienne en cours de rénovation »,
RTD civ. 2010, p. 669.
19. Art. 68 L. nº 2014-366 du 24 mars 2014.

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