Hors collection - Montages juridiques et habileté fiscale - 4e - 141

Cette cession entraîne une plus-value immobilière imposable au taux de 19 % (CGI, art. 200 B)
au titre de l'impôt sur le revenu (CGI, art. 150 U et s.) ainsi que des prélèvements sociaux, à hauteur
de 17,2 %, tous deux possiblement diminués d'abattements pour durée de détention (CGI,
art. 150 VC pour l'impôt sur le revenu - CSS, art. L. 136-7, VI, 2 pour les prélèvements sociaux).
S'ajoute également une taxe supplémentaire de 2 à 6 % si la plus-value imposable dépasse
50 000 euros (CGI, art. 1609 nonies G). La cession entraîne également des droits d'enregistrement
de 5,09 % à 5,8 % (CGI, art. 683 ; art. 1594 D ; art. 1584 ; art. 1595 bis et art. 1647, V, a). Le
contribuable perçoit de manière ferme et définitive des liquidités en paiement du prix de cession
représentatives de plusieurs années de revenus fonciers qu'aurait dégagés l'immeuble d'exploitation
qu'il détient (indice de non-abus) - les liquidités peuvent être réinvesties. Le montage
est particulièrement efficace lorsque l'immeuble d'exploitation est détenu par le contribuable
depuis de nombreuses années (les abattements pour durée de détention peuvent pleinement
jouer). La cession temporaire d'usufruit permet ainsi au contribuable de ne plus percevoir de
loyers et d'éviter l'impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux corrélatifs pendant la
durée de l'usufruit.
3. La société d'exploitation déduit de son résultat imposable les intérêts acquittés à la banque et
les frais d'acquisition de l'usufruit. Elle amortit par ailleurs l'usufruit de l'immeuble d'exploitation
sur la durée du démembrement (TA Poitiers, 21 nov. 1996, n° 95-1701, SA Hôtel Grill de Poitiers
Nord - TA Paris, 6 juill. 2009, n° 04-19716, SELARL Grossin et associés). Elle se retrouve ainsi
avec une imposition amoindrie puisqu'elle augmente ses charges (il est important que la durée
de l'emprunt soit inférieure à la durée de l'usufruit). Ce qui permet de légitimer l'acte pour la
société d'exploitation (à défaut, il pourrait s'agir d'un acte anormal de gestion). Elle ne verse
plus de loyers au contribuable et occupe l'immeuble d'exploitation en tant qu'usufruitière.
L'opération terminée, l'usufruit s'éteint et la pleine propriété se reconstitue entre les mains
du contribuable en franchise d'impôt (CGI, art. 1133). Le contribuable pourra ainsi bénéficier
de nouveau du régime attractif des plus-values immobilières s'il souhaite vendre l'immeuble
d'exploitation. À défaut, il pourra percevoir des revenus fonciers en complément de sa retraite.
Pour aller plus loin
Position du législateur : le montage a été remis en cause (CGI, art. 13, 5 issu de L. fin. rect. 2012 n° 2012-1510,
29 déc. 2012, art. 15). À compter du 14 novembre 2012, par dérogation au régime des plus-values, la première
cession d'usufruit temporaire est imposable à l'impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus à laquelle se
rattache au jour de la cession le revenu procuré, ou susceptible d'être procuré, par le bien ou le droit sur lequel
porte l'usufruit cédé. Cette règle ne s'applique qu'aux personnes physiques et personnes morales relevant du
régime fiscal des sociétés de personnes (CGI, art. 8 et s.), quelle que soit la qualité du cessionnaire. Le montage
est donc toujours intéressant si le contribuable dispose d'importants déficits fonciers.
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