Hors collection - Montages juridiques et habileté fiscale - 4e - 271

2. Pendant plusieurs années, les associés de la société civile immobilière décident, lors des assemblées
générales ordinaires d'approbation des comptes, d'affecter totalement à un compte de
réserve facultative les bénéfices réalisés. Par exception, la décision d'affecter à un compte de
réserve les bénéfices réalisés appartient aux usufruitiers même si, par principe, le droit de vote
appartient aux nus-propriétaires (C. civ., art. 1844, al. 3). Ainsi, les usufruitiers n'appréhendent
pas les bénéfices qui leur appartiennent en pleine propriété et qui seraient taxés aux droits de
mutation à titre gratuit à leur décès.
Mieux encore, sans même recourir à une affectation à un compte de réserve (étape 2) puis à une
distribution de réserves (étape 3), les associés de la société civile immobilière peuvent décider à
l'unanimité, lors de l'assemblée générale de la société, de signer une convention de répartition
des droits à dividendes entre eux. Ainsi, les bénéfices réalisés par la société civile immobilière
mis en distribution, qui devraient par principe être distribués aux usufruitiers, sont distribués
aux nus-propriétaires. La répartition des bénéfices est donc « inégalitaire » (il ne faudra cependant
pas que la clause de répartition soit considérée comme une clause « léonine » - C. civ.,
art. 1844-1). Cette convention de répartition des droits à dividendes devra être limitée dans le
temps (par exemple, cinq ans) et en tout état de cause ne pas altérer les droits des associés sur
le futur boni de liquidation.
3. Après un certain laps de temps, les associés de la société civile immobilière décident, lors d'une
assemblée générale extraordinaire de la société, de procéder à une distribution des réserves
alimentées pendant plusieurs exercices. Les sommes distribuées, prélevées sur le compte de
réserve facultative, reviennent juridiquement aux enfants nus-propriétaires (même si la doctrine
n'est pas unanime en ce sens). Cette distribution est imposable à l'impôt sur le revenu au
taux de 12,8 % (CGI, art. 200 A, 1, B) dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (CGI,
art. 109), avec possibilité d'opter pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu avec abattement
de 40 % (CGI, art. 200 A, 2). De plus, il est instauré un mécanisme d'acompte prélevé à la
source (PFONL) dont le taux est fixé à 12,8 % (CGI, art. 117 quater, I, 1, al. 1er
). Il est acquitté par
la société civile immobilière distributrice avec les prélèvements sociaux de 17,2 %. Attention, la
distribution de l'intégralité des réserves pourrait être abusive (Deboissy F. et Quilici S., « Optimisation
fiscale et SCI », Actes prat. ing. sociétaire 2009, n° 103, p. 47 et s.).
Cette étape n'est pas obligatoire puisqu'une solution équivalente intervient au moment du
décès des usufruitiers (réunion de l'usufruit et de la nue-propriété sans fiscalité) : les enfants
deviennent pleins propriétaires des titres de la société civile immobilière remplie de réserves. La
distribution de ses réserves entraînera également un revenu de capitaux mobiliers (CGI, art. 109).
Finalement, au décès des parents usufruitiers, la pleine propriété des parts sociales de la société
civile immobilière se reconstitue entre les mains des enfants nus-propriétaires sans fiscalité (CGI,
art. 1133), c'est-à-dire en franchise de droits de mutation à titre gratuit.
Pour aller plus loin
Position de l'administration fiscale : le montage est potentiellement abusif (BOI-ENR-DMTG-20-10-10-02/05/
2019, n° 100).
Position de la jurisprudence : le montage n'est pas répréhensible (CA Lyon, 16 oct. 2007, n° 06/03324 confirmé
par Cass. com., 10 févr. 2009, n° 07-21.806 - CA Poitiers, 5 févr. 2008, n° 06/01447 confirmé par Cass. com., 31
mars 2009, n° 08-14.053 - Cass. com., 18 déc. 2012, n° 11-27.745 casse CA Douai, 5 sept. 2009, n° 10/06319 - CA
Paris, 9 janv. 2023, n° 21/04503 et n° 21/04485).
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