Hors collection - Montages juridiques et habileté fiscale - 4e - 263

2. Les parents apportent la pleine propriété de l'immeuble dont ils sont propriétaires à la société
civile immobilière lors de sa constitution. Cet apport entraîne une plus-value immobilière imposable
au taux de 19 % (CGI, art. 200 B) au titre de l'impôt sur le revenu (CGI, art. 150 U et s.)
ainsi que des prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 %, tous deux possiblement diminués
d'abattements pour durée de détention (CGI, art. 150 VC pour l'impôt sur le revenu - CSS,
art. L. 136-7, VI, 2 pour les prélèvements sociaux). S'ajoute également une taxe supplémentaire
de 2 à 6 % si la plus-value imposable dépasse 50 000 euros (CGI, art. 1609 nonies G). Les droits
d'enregistrement quant à eux sont nuls, même si la nue-propriété est évaluée en fonction du
barème de l'article 669 du CGI, en raison de l'apport à une société non soumise à l'impôt sur
les sociétés (CGI, art. 810). Il est précisé que l'apport à la valeur économique ne semble pas
rejeté (rép. min. n° 55175 à M. Grosskost : JOAN Q 28 juin 2005 reprise sous BOI-ENR-DMTOI-10-10-10-08/03/2017,
n° 125).
Les parents peuvent apporter d'autres biens en pleine propriété à la société civile immobilière
pour renforcer l'effectivité de son fonctionnement (indice de non-abus). Relevons l'importance
de faire fonctionner la société civile immobilière régulièrement, légalement et statutairement,
et réellement (indice de non-abus).
3. La société fraîchement constituée (indice d'abus), les parents réalisent une donation-partage
en nue-propriété de la totalité (indice d'abus) des titres de la société civile immobilière au profit
de leurs enfants - unique ou pluriels (indice indifférent). Cette donation entraîne des droits
de mutation à titre gratuit au barème légal (CGI, art. 777) calculés sur la valeur fiscale de la
nue-propriété déterminée par application d'un barème fiscal (CGI, art. 669 ; anc. art. 762 du CGI)
des titres représentatifs de la nue-propriété de l'immeuble présent à l'actif de la société civile
immobilière (il est également possible de bénéficier de l'abattement de 100 000 euros).
Finalement, au décès des parents usufruitiers, la pleine propriété de l'immeuble se reconstitue à
l'actif de la société civile immobilière nue-propriétaire sans fiscalité (CGI, art. 1133). De même, la
pleine propriété des parts sociales de la société civile immobilière se reconstitue entre les mains
des enfants nus-propriétaires sans fiscalité (CGI, art. 1133).
Pour aller plus loin
Position de la jurisprudence : le montage n'est pas abusif (CA Colmar, 31 mai 2007, n° 05/00903 confirmé par
Cass. com., 21 oct. 2008, n° 07-18.770, dans aff. n° 2002-02 du CADF - CA Reims, 12 nov. 2007, n° 06/02240 et
n° 06/02240, dans aff. n° 2004-58 du CADF).
Position du Comité de l'abus de droit fiscal : avis favorables à l'Administration (aff. n° 1998-03, 2002-02, 200332,
2004-29 concernant une société civile de portefeuille, 2004-30 concernant une société civile de portefeuille
et n° 2004-58).
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