Hors collection - Montages juridiques et habileté fiscale - 4e - 143

lèvements sociaux, à hauteur de 17,2 %, tous deux possiblement diminués d'abattements pour
durée de détention (CGI, art. 150 VC pour l'impôt sur le revenu - CSS, art. L. 136-7, VI, 2 pour
les prélèvements sociaux) - à l'époque des faits des décisions citées en référence, il s'agissait
d'abattements pour durée de détention de 10 % par an au-delà de la cinquième année. S'ajoute
également une taxe supplémentaire de 2 à 6 % si la plus-value imposable dépasse 50 000 euros
(CGI, art. 1609 nonies G). La cession entraîne également des droits d'enregistrement de 5 % (CGI,
art. 726, I, 2°). Le contribuable perçoit de manière ferme et définitive des liquidités en paiement
du prix de cession représentatives de plusieurs années de revenus fonciers qu'aurait dégagés
l'immeuble d'exploitation détenu par la société civile immobilière (indice de non-abus) - les
liquidités peuvent être réinvesties. Le montage est particulièrement efficace lorsque les titres de
la société civile immobilière sont détenus depuis de nombreuses années (les abattements pour
durée de détention peuvent pleinement jouer). La cession temporaire d'usufruit permet ainsi
à la société civile immobilière de ne plus percevoir de loyers et d'éviter, pour le contribuable
(associé personne physique), l'impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux corrélatifs
pendant la durée de l'usufruit. Il est précisé que la cession n'est pas fictive (indice de non-abus).
3. La société civile immobilière loue l'immeuble d'exploitation qu'elle détient à la société d'exploitation.
Elle dégage en conséquence des recettes imposables. Ce résultat est imposé au
niveau de la société d'exploitation, associée en usufruit, selon les règles de l'impôt sur les sociétés
(CGI, art. 218 bis et art. 238 bis K, I, al. 1er
) - à ce titre, v. également Intégration « sauvage »
par société translucide. Le résultat remonté va servir à payer les échéances et les intérêts de
l'emprunt (service de la dette). La société d'exploitation doit percevoir des distributions du
résultat de la société civile immobilière à proportion des droits en usufruit qu'elle détient temporairement
dans son capital (indice de non-abus). La société civile immobilière amortit l'immeuble
d'exploitation qu'elle détient en pleine propriété.
4. La société d'exploitation déduit de son résultat imposable les intérêts acquittés à la banque,
les frais d'acquisition de l'usufruit ainsi que les loyers versés à la société civile immobilière. Elle
amortit par ailleurs l'usufruit des titres de la société civile immobilière sur la durée du démembrement
(TA Poitiers, 21 nov. 1996, n° 15-1701, SA Hôtel Grill de Poitiers Nord - TA Paris, 6 juill. 2009,
n° 04-19716, SELARL Grossin et associés). Elle se retrouve ainsi avec une imposition amoindrie
puisqu'elle augmente ses charges. À la fin de l'emprunt, le résultat de la société civile immobilière
sera pleinement imposé au niveau de la société d'exploitation (indice de non-abus) - il est important
que la durée de l'emprunt soit inférieure à la durée de l'usufruit. Ce qui permet de légitimer
l'acte pour la société d'exploitation (à défaut, il pourrait s'agir d'un acte anormal de gestion).
L'opération terminée, l'usufruit s'éteint et la pleine propriété se reconstitue entre les mains
du contribuable en franchise d'impôt (CGI, art. 1133). Le contribuable pourra ainsi bénéficier
de nouveau du régime attractif des plus-values immobilières s'il souhaite vendre l'immeuble
d'exploitation ou s'il souhaite céder les titres de la société civile immobilière. À défaut, il pourra
percevoir des revenus fonciers en complément de sa retraite.
Pour aller plus loin
Position du législateur : le montage a été remis en cause (CGI, art. 13, 5 issu de L. fin. rect. 2012 n° 2012-1510,
29 déc. 2012, art. 15). À compter du 14 novembre 2012, par dérogation au régime des plus-values, la première
cession d'usufruit temporaire est imposable à l'impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus à laquelle se
rattache au jour de la cession le revenu procuré, ou susceptible d'être procuré, par le bien ou le droit sur lequel
porte l'usufruit cédé. Cette règle ne s'applique qu'aux personnes physiques et personnes morales relevant du
régime fiscal des sociétés de personnes (CGI, art. 8 et s.), quelle que soit la qualité du cessionnaire. Le montage
est donc toujours intéressant si le contribuable dispose d'importants déficits fonciers.
Position de la jurisprudence : le montage n'est pas abusif (TA Amiens, 23 mars 2017, n° 1400788 et n° 1503688
confirmé par CAA Douai, 1er
juill. 2019, n° 17DA01029, non soumis au CADF). Le montage est abusif (CAA Lyon,
9 févr. 2023, n° 21LY01699, n° 21LY01700, n° 21LY01701 et n° 21LY01702, non soumis au CADF).
Position du Comité de l'abus de droit fiscal : avis favorable à l'Administration concernant la transformation de
revenus fonciers imposables au barème progressif de l'impôt sur le revenu en bénéfices imposables à l'impôt sur
les sociétés (aff. n° 2014-33). Avis défavorable à l'Administration concernant la transformation de revenus fonciers
imposables au barème progressif de l'impôt sur le revenu en bénéfices imposables à l'impôt sur les sociétés
(aff. n° 2016-11).
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