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CHAPITRE 11 - Leseffetsdu bail commercial
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variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités
tertiaires intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ».
Le bail peut contenir une clause d'indexation du loyer, appelée aussi clause d'échelle mobile,
à condition que l'indice choisi soit en relation directe avec l'objet du contrat ou l'activité de l'une
des parties. Une « clause recettes » est souvent stipulée, fixant le loyer en fonction du chiffre
d'affaires réalisé par le preneur. Dans ce dernier cas, la disposition peut stipuler que le loyer d'un
bail commercial est calculé sur la base du chiffre d'affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur
à un minimum équivalent à la valeur locative des lieux loués (Cass. 3e
civ., 29 nov. 2018).
La rédaction de la clause ne doit toutefois pas aboutir à augmenter artificiellement le loyer au
moment de la première indexation, ce qui se propagerait ensuite aux indexations ultérieures
(Cass. 3e
civ., 6 févr. 2020, nº18-24599). En effet, aux termes de l'article L. 145-39, si le bail est
assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu
de cette clause, le loyer s'en trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix
précédemment fixé, contractuellement ou par décision de justice. Est ainsi réputée non écrite
toute clause d'indexation du loyer ne jouant qu'en cas de variation à la hausse de l'indice de
référence (Cass. 3e
civ., 12janv. 2022, nº21-11169).
Pendant l'épidémie de Covid-19, les locataires contraints à la fermeture de leurs commerces, et
qui entraient dans la catégorie des « très petites entreprises », ont bénéficié de mesures gouvernementales
d'aides financières. Ainsi, l'ordonnance nº 2020-316 du 25 mars 2020 prévoit la neutralisation
des sanctions légales et contractuelles (pénalités financières, intérêts de retard, dommagesintérêts,
astreinte, mise en œuvre des clauses résolutoires et pénales, toute clause prévoyant une
déchéance) ainsi que l'impossibilité de recourir aux garanties ou cautions en cas de non-paiement
des loyers et charges échus pendant l'état d'urgence sanitaire. Cela revenait à accorder des délais
de paiement puisque lesdits loyers et charges restaient dus, mais leur non-paiement ne pouvait
être sanctionné.

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