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Partie 7 - Le bail commercial
593 - Requalification d'une convention d'occupation précaire en
l'absence d'une cause objective de précarité. La troisième chambre
civile de la Cour de cassation, pour qualifier un bail de convention d'occupation
précaire, veille scrupuleusement au critère de précarité de l'occupation
des lieux faisant obstacle à la conclusion ou à l'exécution d'un bail
commercial et justifiant le recours à une convention d'occupation précaire.
Ainsi, lorsque les parties ont entendu limiter temporellement l'occupation
des locaux par le locataire, dans l'attente de la cession de son fonds de
commerce ou de son droit au bail, cette dernière circonstance ne constitue
pas une cause objective de précarité. En effet, la vente d'un fonds de commerce
ou d'un droit au bail dépend essentiellement de la volonté de son
titulaire. Il en résulte, selon la Haute juridiction, que si au terme prévu, le
locataire est resté dans les lieux sans que le bailleur n'ait manifesté son
opposition, il s'est alors opéré un nouveau bail. La convention d'occupation
précaire doit être requalifiée en bail dérogatoire, lequel s'est transformé
en bail commercial du fait du maintien du locataire dans les locaux.
Cass. 3e civ., 12 déc. 2019, nº 18-23784.
III Exclusion des baux de longue durée
594 - Baux emphytéotiques. Le bail emphytéotique, ou « emphytéose
», est un bail immobilier conclu pour une durée comprise entre
18 ans et 99 ans et conférant au preneur, appelé « emphytéote », un droit
réel sur le bien loué, à charge pour lui de l'améliorer moyennant un loyer
modique. Les améliorations appartiennent au bailleur à l'expiration du
bail, sans que ce dernier ait à indemniser l'emphytéote. Le bail emphytéotique
confère au preneur le droit d'hypothéquer l'immeuble. Ce bail est
exclu du champ d'application des baux commerciaux.
Définition
Le bail emphytéotique est le bail immobilier conclu pour une durée comprise
entre 18 ans et 99 ans, et qui confère au preneur un droit réel appelé emphytéose.
595 - Baux à construction. Le bail à construction est un contrat par
lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions
sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant
toute la durée du bail. Comme dans le bail emphytéotique, le bailleur profite
des améliorations réalisées par le preneur au cours du bail. Le bail à
construction, conclu également pour une durée comprise entre 18 ans et
99 ans, échappe au statut des baux commerciaux. Ici encore, le preneur
peut grever l'immeuble d'une hypothèque, céder ses droits ou les apporter

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