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2. Les restrictions liées à l'usage du bien
Afin de maintenir de bons rapports de voisinage, le droit civil des biens impose des limitations légales qui
prennent la forme de charges réelles pesant sur un fonds au profit d'un autre fonds. Il s'agit des servitudes
légales de voisinage d'utilité privée qui veillent notamment à réglementer les distances des plantations, les
jours et vues, ou encore le droit de passage pour cause d'enclave. Ces diverses contraintes sont des charges
qui, dûment respectées, permettront une vie paisible en communauté. Ainsi, la servitude est la charge
établie sur un immeuble pour l'usage et l'utilité d'un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire
(C. civ., art. 637.). Les servitudes constituent un maillon indispensable de l'organisation juridique de la
propriété foncière, qu'il s'agisse de la propriété rurale ou de la propriété bâtie. L'article 639 du Code civil
dispose que la servitude « dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par
la loi ou des conventions entre propriétaires ». Reprenant les origines diverses des servitudes, ledit article
conduit à faire une classification d'après leur source, en premier lieu, elles sont précisées à l'article 639 du
Code civil : il y a, d'une part, la situation naturelle des lieux, d'autre part, la loi, et, enfin, les conventions.
À titre d'illustration, lorsqu'un fonds est enclavé, les articles 682 à 685-1 du Code civil permettent à son
propriétaire de réclamer, contre indemnité, à ses voisins un passage suffisant vers la voie publique. L'enclave
est la situation d'un fonds qui, environné par des fonds appartenant à d'autres propriétaires, n'a sur la
voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante pour son exploitation (Cass. 3e
civ., 13 mai 2009).
Elle s'explique par le droit d'accès à la voie publique, mais aussi par la nécessité de permettre l'utilisation
normale du fonds enclavé.
À ces sources légales, il faut ajouter le juge qui, là encore, a la faculté de créer des servitudes de cours
communes. Il s'agit d'une servitude de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur affectant le
terrain voisin des constructions envisagées, à laquelle est subordonné le permis de construire en application
des règles d'urbanisme. Cette faculté ne lui a pas été accordée dès l'origine par les rédacteurs du Code civil,
mais l'a été par le décret n° 58-1178 du 4 décembre 1958. Désormais, une telle possibilité figure à l'article
L. 471-1 du Code de l'urbanisme. La particularité de la servitude de cour commune réside en ce qu'elle
est imposée par le juge. Il va procéder à une sorte d'expropriation partielle pour cause d'utilité privée. Il
va contraindre le propriétaire du fonds grevé de ne pas bâtir sur son terrain nu ou déjà construit (Paris,
13 mars 1961). Enfin, il faut mentionner la servitude de tour d'échelle, permettant d'accéder au fonds
voisin pour effectuer les réparations et l'entretien de son propre fonds, connue dans certaines coutumes
de l'ancien droit, mais non reconnue comme telle en droit positif. Une nouvelle fois le juge intervient pour
permettre aux voisins d'user de leur fonds. Au point que la Cour de cassation a considéré que la résistance
du voisin a pu être considérée comme abusive (Cass. 3e
civ., 15 févr. 2012).
B - LA PROTECTION JURISPRUDENTIELLE DES RAPPORTS DE VOISINAGE
1. L'abus du droit de propriété
Le propriétaire est responsable d'après le droit commun des articles 1240 et 1241 (anc. art. 1382 et 1383)
du Code civil si, par sa faute, il a causé un dommage à autrui, l'exercice légitime du droit de propriété
s'arrêtant là où il y a faute. Ainsi, le propriétaire commet une faute lorsqu'il n'a pas pris toutes les mesures
nécessaires à la stabilisation de son terrain menaçant de s'effondrer (Cass. 1re
civ., 28 novembre 2007). Le
propriétaire est encore responsable d'après le droit commun lorsqu'il use de sa propriété, non pas pour
son agrément ou son profit personnel, mais uniquement dans l'intention de nuire à son voisin. Il y a alors
abus du droit de propriété. L'abus de droit a été appliqué au propriétaire élevant, pour nuire à ses voisins,
une fausse cheminée qui obscurcit leur demeure (Colmar, 2 mai 1855), ou à celui qui a édifié des ouvrages
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Droit civil et procédure civile

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