Professions immobilières - La performance énergétique - 1re - 91

L'OPPOSABILITÉ DU DPE 2021
L'éclairage juridique de l'avocat spécialisé en droit de la construction
Me
Emmanuelle Durand, avocat au barreau de Marseille
Prenons le cas d'un diagnostiqueur ne disposant pas de l'information relative à l'année de
construction d'une maison individuelle, quelle qu'en soit la raison (absence d'acte notarié
produit par le propriétaire comprenant la date d'édification du bien, absence de date dans
l'acte notarié, absence de certificat d'urbanisme...).
L'annexe 2 de l'arrêté du 31 mars 2021 précise, sur le point spécifique de l'année de
construction, que « si elle ne peut être obtenue sur la base d'un document justificatif,
l'année de construction du bâtiment fait l'objet d'une estimation par le diagnostiqueur ».
1) Quelle doit être la démarche du diagnostiqueur concernant la détermination de l'année
de construction du logement ? Doit-il obtenir par écrit du propriétaire que cette
information ne soit pas disponible ou ne soit pas présente dans les documents disponibles
?
Pour éviter que sa responsabilité ne soit engagée, le diagnostiqueur doit pouvoir démontrer
qu'il a tout mis en œuvre pour obtenir les informations nécessaires à l'établissement
de son diagnostic. Dans l'hypothèse où le propriétaire ne lui communique pas l'année de
la construction, il doit pouvoir l'établir par la production d'un écrit (échange de mails par
exemple)
2) Si, malgré la mention de l'annexe 2 dans l'arrêté du 31 mars 2021 confirmant que
l'année de construction n'a pas besoin d'être justifiée par un document, il s'avérait a
posteriori que l'estimation de l'année de construction du diagnostiqueur était erronée
de plusieurs années, l'étiquette énergétique pourrait alors s'en trouver modifiée favorablement
ou défavorablement selon le contexte. Le diagnostiqueur engage-t-il sa
responsabilité sur cette donnée d'entrée également ?
Dans l'hypothèse où le propriétaire ne communiquerait pas l'année de construction, le
diagnostiqueur devra retenir, dans le doute, l'année de construction la plus défavorable. En
pareil cas, le propriétaire, qui pourra être contraint à réaliser des travaux plus coûteux, sera
peut-être plus enclin à se renseigner sur l'année exacte de construction de son logement.
B. CONSÉQUENCES POUR LES VENDEURS
Le vendeur d'un bien immobilier étant le demandeur du DPE 2021, c'est à lui de produire ce DPE
au notaire.
1. Propriétaire d'un bien classé F ou G sous DPE 2013 ou DPE 2021
Envisageons le cas du propriétaire d'un bien immobilier classé en F ou G avec un DPE 2013 ou un
DPE 2021. Au 1er
janvier 2022, il sera nécessaire d'ajouter un audit énergétique à l'acte de vente
de ce bien.
Le propriétaire a ainsi deux solutions :
- soit anticiper des travaux de rénovation pour obtenir une lettre plus vertueuse que F ou G ;
- soit faire réaliser un audit énergétique et ajuster le prix de vente de son bien immobilier en
conséquence (à la baisse, donc).
En matière de vente immobilière, il vaut toujours mieux réaliser les travaux au préalable plutôt que
d'accepter une réduction du prix de vente plus importante pour des travaux à réaliser par l'acquéreur.
En effet, un acquéreur potentiel utilisera cet élément comme levier pour une négociation à la
baisse sur le prix de vente, alors que si les travaux sont réalisés, il perdra ce levier de négociation.
Le vendeur pourra éventuellement ajouter ces frais de travaux de rénovation énergétique à son
prix de vente.
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