DROIT ET VEILLE JURIDIQUE L'article 1344 du Code civil précise que le créancier doit mettre en demeure son débiteur de répondre à ses obligations s'il entend mettre en œuvre la responsabilité contractuelle (soit par sommation d'huissier soit par acte équivalent à savoir une lettre recommandée avec avis de réception). À défaut de réponse le tribunal pourra être saisi aux fins d'obtenir réparation. Cette réparation pourra prendre la forme soit de dommages et intérêts compensatoires en vue de remplacer l'exécution en nature soit de dommages et intérêt moratoire sanctionnant notamment un retard de paiement dès la mise en demeure. La faute contractuelle doit être prouvée par le créancier de l'obligation non exécutée. Dans le cadre d'une obligation de moyens le débiteur devra s'engager à mettre tous moyens en œuvre pour attendre le résultat. Dans le cadre d'une obligation de résultat il y a présomption de faute et le fait de ne pas atteindre le résultat exonère le créancier de toute recherche de preuves. La responsabilité contractuelle peut être écartée par le fait d'une clause limitative ou d'une cause extérieure. Les clauses limitatives de responsabilité prévoient l'exclusion ou la limitation de responsabilité. La cause étrangère peut trouver son origine dans un évènement imprévisible irrésistible et indépendant de la volonté des personnes du fait de la victime qui aurait causé le préjudice. Enfin le contrat peut prévoir très tôt un montant d'indemnisation en cas d'inexécution contractuelle il s'agit dès lors d'une clause pénale. Cette clause peut avoir un effet dissuasif. B. LA RESPONSABILITÉ CIVILE EXTRACONTRACTUELLE Il s'agit de répondre du dommage causé à un tiers en dehors de l'exécution d'un contrat. Dans le cadre de cette responsabilité le fait générateur du dommage peut avoir plusieurs origines à savoir : - le fait personnel : il s'agit d'un comportement fautif qui trouve son origine dans une faute de commission ou d'abstention ; - le fait d'autrui : il s'agit du cas de la responsabilité des parents du fait de leurs enfants mineurs, du commettant du fait de ses préposés liés par un lien de subordination... ; - le fait des choses : l'article 1242 du Code civil précise que l'on est responsable des choses que l'on a sous sa garde. Ainsi le dommage doit être rattaché au fait de la chose, ce qui veut dire que la chose doit avoir joué un rôle déterminant dans la réalisation du dommage par exemple un appartement mal entretenu. Le dommage peut être matériel, corporel, ou moral ; il doit être certain, personnel, direct et licite. En ce qui concerne l'agent immobilier celui-ci est un mandataire, sa responsabilité est donc contractuelle et peut être engagée du fait de faute ou de négligence commis dans l'exercice de son mandat. La loi Hoguet du 2 janvier 1970 impose donc la souscription d'une assurance en responsabilité civile professionnelle. L'agent immobilier doit exécuter son mandat et doit donc accomplir sa mission avec diligence. En sa qualité de rédacteur d'acte il doit s'assurer de l'efficacité juridique de son contrat. Enfin il a une obligation de conseil et d'information qui consiste à éclairer ses clients sur les conséquences financières et fiscales d'une opération. Si l'agent immobilier connaît une faute à l'écart du cocontractant qui ne l'a pas mandaté il peut voir engagée sa responsabilité délictuelle. C. LA RESPONSABILITÉ PÉNALE L'infraction suppose la réunion de 3 éléments : - un élément légal : l'infraction et la peine sont prévues par le Code pénal ; - un élément matériel : l'infraction doit être caractérisée par des actes ou des omissions ; - un élément moral : l'acte doit être accompli par une personne ayant toutes ses facultés intellectuelles. La responsabilité pénale du professionnel de l'immobilier a pour base les articles 314-1 et suivants du Code pénal qui déterminent les infractions suivantes : - l'abus de confiance ; - discrimination ; 333