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Partie 6
et minorés, exprimés par un prix au m2
de surface
habitable, par catégorie de logements et
par secteur géographique.
Les catégories de logements et les secteurs
géographiques sont déterminés en fonction de
la structuration du marché locatif constatée par
l'observatoire local des loyers.
Le loyer de référence est égal au loyer médian
calculé à partir des niveaux de loyers constatés
par l'observatoire local des loyers selon les
catégories de logements et les secteurs géographiques.
Chaque
loyer de référence majoré et chaque
loyer de référence minoré sont fixés, respectivement,
par majoration et par minoration du loyer
de référence. Le loyer de référence majoré est
égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de
référence. Le loyer de référence minoré est égal
au loyer de référence diminué de 30 %.
Le loyer de base des logements loué est fixé
librement entre les parties lors de la conclusion
du bail. Toutefois, il ne pourra pas être fixé
au-delà du loyer de référence majoré. Sinon, une
action en diminution de loyer peut être engagée.
Le mécanisme antérieur du complément de
loyer appliqué au loyer de base de loyer est
maintenu pour les logements présentant des
caractéristiques de localisation ou de confort
qui le justifient, par comparaison avec les
logements de la même catégorie situés dans le
même secteur géographique. Son montant et
les caractéristiques du logement doivent être
précisés dans le bail. Le loyer est alors la somme
du loyer de base et du complément. Toutefois,
pour déterminer si un complément de loyer est
applicable, il faut prendre en compte le loyer
de référence majoré. En effet, le complément
de loyer ne peut être appliqué à un loyer de
base inférieur au loyer de référence majoré.
Le locataire peut contester le complément de
loyer durant le délai de 3 mois à compter de la
signature du bail en saisissant la commission
départementale de conciliation (sauf pour le
bail mobilité). Le bailleur doit alors démontrer
que le logement présente des caractéristiques
de localisation ou de confort le justifiant, par
comparaison avec les logements de la même
catégorie situés dans le même secteur géographique.
En cas de conciliation, le montant du
loyer est celui fixé par le document de conciliation
délivré par la commission. À défaut, le
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locataire a 3 mois à compter de la réception de
l'avis de la commission pour saisir le juge d'une
demande en annulation ou en diminution du
complément de loyer. La fin de non-recevoir
tirée de l'absence de saisine préalable de la
commission peut être soulevée d'office par le
juge. Le loyer résultant du document de conciliation
ou de la décision de justice est rétroactif
(il s'applique à la date d'effet du bail). Le bailleur
devra donc procéder au remboursement.
B. L'ENCADREMENT DES LOYERS
DES LOGEMENTS MEUBLÉS
(L. ÉLAN, ART. 140, IV)
Sont concernés les meublés loués à titre de
résidence principale et les baux mobilité, mais
pas les logements meublés situés dans une
résidence avec services gérée selon un mode
d'organisation adapté aux nécessités des résidents
par un mandataire unique (CGI, art. 261 D,
4°, c, pour leur définition).
L'arrêté préfectoral fixe, aussi, un loyer de
référence, un loyer de référence majoré et
un loyer de référence minoré par catégorie de
logement et par secteur géographique. Le loyer
de référence, le loyer de référence majoré et
le loyer de référence minoré sont déterminés
par l'application d'une majoration unitaire par
mètre carré aux loyers de référence pour tenir
compte du caractère meublé du logement. Cette
majoration est déterminée à partir des écarts
constatés entre les loyers des logements loués
nus et les loyers des logements loués meublés
observés par l'observatoire local des loyers.
Le complément de loyer tient compte des équipements
et services associés aux logements
meublés.
C. LES MENTIONS PORTÉES
AU BAIL (L. ÉLAN, ART. 140, V)
Le bail doit indiquer le montant du loyer de
référence et celui du loyer de référence majoré,
correspondant à la catégorie de logements.
À défaut, le locataire a un mois à compter de
la prise d'effet du bail pour mettre en demeure
le bailleur de porter cette information au bail.
Si le bailleur ne répond pas dans ce délai ou
refuse de répondre, le locataire peut saisir,
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