Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 3e - 255

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Remarque : les propriétaires de logements qui sont considérés comme des « passoires thermiques » et
qui entreprennent des travaux de rénovation énergétique entre 2023 et 2025 bénéficient d'un plafond
de déficit foncier majoré à 21 400 €.
Attention :l'imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause si le logement ne reste pas loué pendant au
moins trois années après celle au titre de laquelle l'imputation a été effectuée.
Option pour le régime du « micro »
Il est possible d'opter pour le régime du micro foncier à condition que les revenus fonciers n'excèdent pas 15 000 € par an.
L'abattement pour frais s'élève alors forfaitairement à 30 %. Ce régime n'est donc intéressant que si les charges réellement
décaissées sont inférieures au montant de l'abattement forfaitaire de 30 %15
. À défaut, il faut opter pour le régime réel.
Lorsque le bien loué est déclaré en qualité de chambre d'hôte ou de meublé de tourisme et que les recettes annuelles sont inférieures
à 82 200 €,l'abattement forfaitaire atteint 71 %.
Exemple
Une personne physique loue un appartement nu et perçoit au cours d'une année 14 000 € de loyer pour 3 000 € de
charges effectivement décaissées.
Au réel, le revenu foncier à déclarer s'élève à : 14 000 - 3 000 = 11 000 € (à déclarer à l'IR dans la catégorie des
revenus fonciers).
Avec l'option pour le micro foncier, le revenu foncier imposable s'élève à : 14 000 x 70 % = 9 800 €. Il est donc
intéressant d'opter pour le régime du micro foncier.
Les garanties face aux risques de loyers impayés. Face aux risques d'impayés de loyer, il existe
plusieurs types de garanties. La plus simple est la caution auprès d'un tiers (souvent un proche du locataire)
qui s'engage à payer à sa place s'il ne paie pas son loyer. Il est aussi possible d'avoir recours à une
caution bancaire mais cette garantie a un coût pour le locataire16
. Il existe par ailleurs des assurances
privées qui indemnisent le bailleur en cas d'impayés de loyers pour un coût compris entre 2,5 % et 5 %
du loyer annuel. Sur le plan fiscal, cette prime est déductible des revenus fonciers. Enfin, le dispositif
Visale (Visa pour le logement et l'emploi), qui est un contrat de cautionnement gratuit proposé par
Action logement (l'ex 1 % logement), garantit tous les impayés de loyer et de charges pendant les
trois premières années de location à condition que le locataire ait moins de trente ans.
§4. Dispositifs fiscaux de faveur
Il existe plusieurs dispositifs fiscaux de faveur en matière d'immobilier locatif. Les plus connus sont les
dispositifs Duflot - Pinel (A), le dispositif Censi Bouvard (B) et le dispositif « Malraux » (C).
15. L'option est globale et doit être appliquée obligatoirement pendant trois ans.
16. Dans tous les cas, la caution solidaire est préférable car elle permet de poursuivre directement l'une ou l'autre des
cautions sans avoir à s'adresser préalablement au locataire.

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