Hors collection - Le patrimoine du chef d'entreprise - 3e - 280

CHAPITRE 2 - CONSTITUTIONDUPATRIMOINE IMMOBILIER VIAUNE SCI
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Si les parts sociales sont cédées avant la libération du capital, le prix d'acquisition correspond au
montant du capital social même s'il n'a pas été libéré en totalité. La dette de libération du capital
social est en revanche transférée à l'acquéreur des parts (il paie donc un prix plus faible). Dans ce
cadre, il convient d'être prudent car l'administration peut chercher à démontrer sur le terrain de
l'abus de droit que l'apport initial de l'associé était fictif. De ce point de vue, il est sans doute préférable
d'opter pour un capital faible plutôt que pour un capital élevé mais non libéré en totalité.
Lorsque le capital n'est pas totalement libéré, les droits d'enregistrement au taux de 5 % (à la charge
de l'acquéreur) sont majorés car ils sont calculés sur le prix de vente des parts auquel s'ajoute la
créance de libération du capital. En cas de donation des parts, les droits de donation sont également
majorés (l'assiette des droits de donation intègre également la créance de libération du capital). Pour
réduire la base de calcul des droits d'enregistrement, il est toutefois envisageable de réduire le capital à
hauteur du capital non libéré.
G. Emprunt in fine
Pour alléger les annuités d'emprunt, il peut être intéressant de souscrire un emprunt in fine. Le capital
emprunté n'est alors remboursé qu'à la fin du prêt et seuls les intérêts sont versés pendant toute la
durée de l'emprunt. En contrepartie, pour garantir le paiement du capital au terme de l'emprunt, la
banque exige généralement que l'emprunteur place une somme d'argent sur un contrat d'assurancevie
nanti. Ce montage peut être intéressant fiscalement dès lors que les intérêts d'emprunt sont déductibles
et que les revenus générés par le contrat d'assurance-vie ne sont pas (ou peu) imposables. Par
ailleurs, le capital de l'emprunt non remboursé minore la valeur des parts, ce qui peut être intéressant
en cas de transmission des titres ou dans le cadre de l'IFI (l'impôt sur la fortune immobilière).
H. Calcul de l'annuité d'emprunt
Lorsqu'il emprunte une somme d'argent à une banque, le débiteur doit verser à cette banque à chaque
échéance des intérêts et une partie du capital emprunté.
Les échéances peuvent être mensuelles, trimestrielles, semestrielles ou annuelles.
Échéance = Remboursement du capital emprunté + Intérêt de la période
Il existe donc trois modes de remboursement de l'emprunt :
- le remboursement par amortissements constants : à chaque échéance, l'annuité varie et le débiteur
doit rembourser la même fraction de l'emprunt ;
- le remboursement par annuités constantes :l'annuité reste la même à chaque échéance et c'est
le montant de l'amortissement de l'emprunt qui varie. L'annuité constante se calcule comme
suit :
a =C x i/(1 - (1 + i)-n
)
Avec :
a : annuité de remboursement
C : capital emprunté
n : nombre d'années
i : taux d'intérêt
- le remboursement in fine : le remboursement du capital emprunté s'effectue à l'échéance et seul
l'intérêt est versé à la banque pendant toute la durée de l'emprunt.

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