Mémentos - Droit commercial - 3e - 180

180
MÉMENTOS - DROIT COMMERCIAL
ou allongé par la convention, notamment faire en sorte que la durée du bail ne
puisse être concrètement inférieure à 6 ou 9 ans. Cette faculté d'aménagement de
la résiliation triennale pouvait être très défavorable au preneur. Depuis la loi Pinel,il
est impossible de déroger à la faculté de résiliation triennale en prévoyant une
période de résiliation plus courte (un an, par exemple) ou plus longue (un bail
ferme pour une durée de 6 ou 9 ans, par exemple), sauf pour les baux conclus
pour une durée supérieure à 9 ans, les baux de locaux monovalents (construits ou
aménagés en vue d'une seule utilisation) et les baux de locaux à usage exclusif de
bureaux ou de locaux de stockage (C. com., art. L. 145-4, al. 2) ;
- une faculté de résiliation anticipée à tout moment, ensuite, lorsque le preneur
demande à bénéficier de ses droits à la retraite ou de ses droits à pension d'invalidité.
Il doit alors donner son congé 6 mois à l'avance. La loi Pinel a étendu cette
faculté aux ayants droit du preneur décédé (C. com., art. L. 145-4, al. 4). La même
faculté s'applique à l'associé unique d'une EURL ainsi qu'àl'associé gérant majoritaire
d'une SARL depuis au moins 2 ans, alors même que c'est la société qui est titulaire
du bail (C. com., art. L. 145-4, al. 5).
473. Qu'il s'agisse du preneur ou du bailleur, le droit de résiliation triennale consiste à
mettre fin au bail à l'issue d'une période triennale. En toute hypothèse, le congé doit
être délivré en respectant un délai de préavis d'une durée de 6mois. Cependant, ce
congé prend une forme différente selon la qualité de l'auteur : le congé donné par le
bailleur doit être fait par acte d'huissier avec un préavis de 6mois (C. com., art. L. 145-9),
tandis que le congé triennal du preneur peut être donné par acte d'huissier ou par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception (depuis l'entrée en vigueur de la loi
nº 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques,
dite « loi Macron »).
B - Les droits relatifs à la destination des lieux
474. Le contrat de bail peut fixer la destination des locaux9
. Il précise alors que le local
est loué pour l'exploitation de telle ou telle activité. C'est la clause de « destination »
ou de « spécialisation », laquelle s'impose au commerçant preneur jusqu'au terme du
contrat.
475. Avant 1965, le droit de modifier l'affectation des lieux loués n'était qu'exceptionnellement
reconnu au locataire. La solution privait donc les commerçants de la possibilité
de faire évoluer leur activité en considération d'un éventuel changement de
circonstances économiques. Il y avait donc une grande rigidité des structures commerciales.
Une loi nº 65-356 du 12 mai 1965, complétée par celle du 16 juillet 1971
(C. com., art. L. 145-47 et s.), est venue autoriser la déspécialisation des lieux, suivant
des modalités diverses selon que le preneur entend seulement étendre son activité ou
la modifier.
476. Avant d'envisager ces diverses modalités, il faut néanmoins indiquer que la jurisprudence
retient une acception large de la destination contractuelle des lieux : le
--
9. Cf. l'art. 1728 du Code civil.

Mémentos - Droit commercial - 3e

Table des matières de la publication Mémentos - Droit commercial - 3e