En poche - Locations immobilières - 8e - 17

Loyer
initial
En cas de changement de locataire, le loyer est librement fixé
par le bailleur selon les prix pratiqués dans le voisinage pour des
logements comparables.
Loyer révisé
Tous les ans, à la date anniversaire du bail ou une autre date
définie dans le bail, le bailleur peut réviser le loyer s'il existe une
clause de révision. L'indice de référence des loyers (IRL) sert
de base pour cette révision. La variation des indices de référence
des loyers entre le 3e
trimestre 2022 et le 2e
trimestre 2023 ne
pourra excéder 3,5 % (loi du 16 août 2022, portant mesures
d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat). Il a été décidé
que le plafonnement de l'indice IRL sera maintenu jusqu'à la
publication de l'indice du premier trimestre de l'année 2024 car
cette mesure a été reconduite jusqu'au 31 mars 2024.
Augmentation
du loyer
Lors du renouvellement du bail uniquement (à l'issue des
3 années), le bailleur peut augmenter le loyer s'il considère qu'il
est sous-évalué en fournissant à son locataire des références
de loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
établissant que les loyers en question sont plus élevés.
Si la hausse est supérieure à 10 %, elle est étalée sur 6 ans et si
elle est inférieure à 10 %, elle est étalée sur 3 ans. Une majoration
du loyer peut être prévue si le propriétaire, à ses frais, envisage
de faire des travaux d'amélioration.
LOYER DANS LES COMMUNES OÙ LES LOYERS MOYENS
SONT JUGÉS ÉLEVÉS : DÉCRET 20/07/2023
Les dispositions du décret du 20 juillet 2023 sont applicables aux contrats
conclus entre le 1er
août 2023 et le 31 juillet 2024. Sont concernées les communes
où l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande et par
conséquent qui se trouvent en zone tendue.
La hausse ne peut pas dépasser le dernier indice de référence des loyers
(IRL) connu. Trois dérogations sont possibles :
- si le loyer se situe en dessous de la moyenne de l'agglomération, le propriétaire
peut dépasser l'IRL avec une revalorisation égale à 50 % de la différence
entre le loyer et la moyenne du marché ;
- si le propriétaire a entrepris des travaux pour un montant au moins
égal à la moitié de la dernière année de loyer, il peut revaloriser son
loyer de 15 % du montant des travaux (TTC) lors de la relocation ;
- si le montant des travaux entrepris dépasse celui de la dernière année
de loyer, le bailleur peut fixer librement un nouveau prix lors de la
relocation ou du renouvellement de bail. Toutefois, le montant du loyer de
certains logements vacants peut être fixé librement pour :
* les logements faisant l'objet d'une première location,
* les logements vacants objets de travaux en conformité avec les caractéristiques
d'un logement décent.
Loi relative à l'énergie et au climat du 8 novembre 2019 : depuis le 1er
janvier
2020, les travaux d'amélioration en zone tendue doivent permettre une consommation
inférieure à 331 kWh/m² et par an (inférieure au DPE classé F à G), pour
justifier une augmentation du loyer.
IMPORTANT (L. Climat et Résilience, art. 159 ; L. 6/07/1989, art. 17 et 17-1) :
depuis le 24 août 2022 (métropole) pour les logements classés F ou G,
en zone tendue ou non tendue, il n'est plus possible :
- d'appliquer un loyer supérieur à celui du précédent locataire ;
- de procéder à la révision annuelle du loyer en cours de bail ;
- de proposer une augmentation du loyer lors du renouvellement du bail ou
si clause de travaux de rénovation dans le bail ou avenant.
Dispositions applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou
tacitement reconduits depuis le 24 août 2022.
La location d'habitation nue ou mixte professionnelle
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