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Seuls les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux
construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de
bureaux et ceux des locaux de stockage peuvent encore autoriser un locataire à
renoncer à ce droit de donner congé à l'expiration de chaque période triennale.
ÉTAT DES LIEUX
La loi Pinel rend obligatoire l'établissement d'un état des lieux contradictoire
d'entrée et de sortie ou, à défaut, un état des lieux par un commissaire de justice
à frais partagés.
Si tel n'est pas le cas, le bailleur ne pourra se prévaloir de la présomption selon laquelle
les locaux ont été remis en bon état de réparations locatives.
DIAGNOSTICS
Le Diagnostic technique amiante (DTA) dans les immeubles dont le permis
de construire a été délivré avant le 1er
juillet 1997 à la demande du locataire ou
si travaux.
Le Diagnostic de performance énergétique (DPE).
L'État des Risques (ER) si le local est situé dans une zone couverte par un plan
de prévention des risques.
Pour les locaux de plus de 2 000 m2
, une annexe environnementale contenant
des informations sur les consommations énergétiques des locaux loués,
ainsi qu'éventuellement des obligations incombant au locataire.
VENTE DES LOCAUX COMMERCIAUX
Si le bailleur envisage de vendre les locaux commerciaux ou artisanaux sur lequel
porte le bail commercial, il informe le locataire par LRAR ou par lettre remise
en main propre contre récépissé ou émargement, du prix et des conditions de la
vente sous peine de nullité (C. com., art. L. 145-46-1).
Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d'un droit
de préemption et peut dans le délai de 1 mois se prononcer sur sa volonté
d'acquérir les locaux loués ou non.
RENOUVELLEMENT DU BAIL
À l'initiative du bailleur
Le bailleur peut adresser au locataire une offre de renouvellement du bail au
terme de l'échéance de 9 ans.
Il ne peut le faire que par acte d'un commissaire de justice en respectant un
préavis de 6 mois. Le locataire peut contester le congé en justice dans les 2
ans (si vices de forme) ou le montant du loyer, si besoin est, devant le tribunal
judiciaire.
À l'initiative du locataire
Le locataire peut aussi prendre l'initiative de demander à son bailleur, dans
les 6 mois avant l'issue du bail de 9 ans et même au-delà, un renouvellement
de son bail par acte d'un commissaire de justice ou LRAR.
Si le bailleur ne donne pas de réponse dans le délai de 3 mois, il est réputé avoir
accepté le principe du renouvellement. À l'inverse, il peut opposer un refus et le
locataire dispose d'un délai de 2 ans pour contester ce refus ou demander une
indemnité d'éviction devant le tribunal.
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