En poche - Locations immobilières - 8e - 35

Pour une durée indéterminée
À défaut de congé de l'une ou l'autre des parties à l'issue du terme de 9 ans, le
bail ne se reconduit pas pour la même période mais pour une durée indéterminée.
Au cours de cette période, tout congé doit être donné 6 mois à l'avance
au moins et pour le premier jour du trimestre civil par un commissaire de justice
ou LRAR.
Au-delà de 12 ans, le loyer n'est plus plafonné mais fixé selon la valeur locative.
Une demande ou offre de renouvellement peut toutefois être faite à n'importe
quel moment durant cette période indéterminée.
REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL
Avec une indemnité
d'éviction
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail à son
locataire en lui adressant un congé sans offre de renouvellement
par acte d'un commissaire de justice ou LRAR.
Il doit alors lui verser une indemnité d'éviction en raison
du préjudice subi. Cette somme comprend notamment la
valeur marchande du fonds de commerce, les frais de
déménagement et de réinstallation et autres frais et droits
de mutation divers. Toutefois, si l'indemnité fixée par le
juge s'avère trop importante pour le bailleur, il peut revenir
sur sa décision en exerçant un droit de repentir dans un
délai de 15 jours de la décision judiciaire.
Cela signifie qu'il revient sur son choix en offrant un
renouvellement du bail, échappant ainsi au paiement de
l'indemnité d'éviction.
Sans indemnité
d'éviction
Le bailleur peut adresser un congé sans offre de renouvellement
et sans indemnité d'éviction dans les cas suivants :
- s'il justifie d'un motif grave et légitime comme le nonpaiement
du loyer et des charges, l'absence de réparations...
-
si le fonds de commerce n'a pas été effectivement
exploité les 3 années précédant l'expiration du bail ou
de son renouvellement ;
- s'il est établi que l'immeuble doit être démoli totalement
ou partiellement pour insalubrité ou risque pour
les occupants ;
- si le bailleur entend reprendre pour lui ou sa famille
les locaux d'habitation accessoires sans reprendre les
locaux abritant le fonds de commerce.
LOYER
Loyer initial
Le bailleur fixe librement le loyer initial en fonction de différents facteurs comme
les caractéristiques du local, les activités exploitées, les prix pratiqués dans le
voisinage, le type d'environnement (zone touristique, piétonne, tram, etc.). C'est
ce qu'on appelle la valeur locative d'un local commercial.
Loyer révisé
Révision tous les trois ans
Une révision n'est possible que si un délai d'au moins 3 ans s'est écoulé depuis :
- soit la date de la signature du bail d'origine ;
- soit la date du point de départ du bail renouvelé ;
- soit la date de prise d'effet de la précédente révision.
Elle se fait sur la base de l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) publié trimestriellement
par l'INSEE. Jusqu'à la fin du premier trimestre 2024, la loi du 16 août
2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat, prévoit
que la variation annuelle de l'ILC ne pourra excéder 3,5 % pour les trimestres
compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. Le plafonnement
de l'indice IRL sera maintenu jusqu'à la publication de l'indice du premier
trimestre de l'année 2024.
La location commerciale

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