En poche - Locations immobilières - 8e - 36

Mais un déplafonnement est possible en cas de modification des facteurs
locaux de commercialité : en vertu de l'article L. 145-33 du Code de commerce,
le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative et s'il y a une
augmentation, il s'agit de la révision triennale basée sur l'ILC. On parle de plafonnement
des loyers commerciaux.
Toutefois, il est des cas où le loyer est « déplafonné », notamment s'il y a eu
une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné
une variation de plus de 10 % de la valeur locative et favorisant ainsi l'activité
exploitée dans les locaux.
Mais afin d'éviter qu'une forte et brutale augmentation du loyer ne compromette
la viabilité des entreprises commerciales et artisanales, la loi Pinel du 18 juin
2014 a limité à 10 % du dernier loyer acquitté les augmentations annuelles
qui peuvent être appliqués au locataire.
Déplafonnement possible aussi en cas de déspécialisation du bail par le
locataire : c'est-à-dire s'il y a changement d'activités par rapport à celle définie
initialement dans le bail.
Révision tous les ans
Le bail peut prévoir une révision conventionnelle, c'est-à-dire prévue à l'origine
dans le contrat par le jeu d'une clause d'échelle mobile. Dans ce cas, le loyer
est périodiquement et automatiquement révisé en fonction de la variation de
l'indice choisi.
L'indice d'indexation doit être en rapport avec l'objet du contrat ou avec l'activité
d'une des parties au contrat. La révision du loyer peut être demandée chaque
fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve « augmenté ou diminué »
de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou
par décision judiciaire.
CHARGES
La loi Pinel du 18 juin 2014 impose que « tout contrat de location comporte un
inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances
liés à ce bail, et comporte l'indication de leur répartition entre le bailleur
et le locataire ».
Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel qui doit inclure la liquidation
et la régularisation des comptes de charges.
Un décret d'application en date du 3 novembre 2014 (pour les contrats conclus
ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014) définit que :
Les impôts, les taxes et les redevances dont le redevable
légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou
de l'immeuble. Mais, peuvent être imputés au locataire
la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe
foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à
l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le
locataire bénéficie directement ou indirectement.
Sont imputables
au bailleur
Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers
du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail.
Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts,
taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des
locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
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