En poche - Locations immobilières - 8e - 18

ENCADREMENT DES LOYERS EXPÉRIMENTÉ SUR 5 ANS,
DANS CERTAINES COMMUNES VOLONTAIRES (L. ÉLAN,
23/11/2018, ART. 140) et reconduit jusqu'au 23/11/2026
(L. 3Ds, 21/02/2022)
Cet encadrement est reconduit jusqu'au 23 novembre 2026 (L. 3Ds, 21/02/2022,
relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant
diverses mesures de simplification de l'action publique locale). L'encadrement
des loyers est établi à Montpellier, Paris, Lille, Lyon, dans les métropoles du
Grand Paris, de Lyon, etc. Toutefois, l'application de la mesure étant basée
sur le volontariat, elle pourra s'appliquer dans une ou plusieurs villes seulement,
voire dans un ou plusieurs quartiers uniquement. Le loyer est fixé dans la
limite d'un loyer de référence majoré ou minoré et peut, dans certains cas,
faire l'objet d'un complément de loyer selon les caractéristiques de confort
et d'environnement du bien. À noter que la loi du 16 août 2022 portant mesures
d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat, interdit au bailleur (à
l'exception des baux en cours) d'appliquer un complément de loyer lorsque le
logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : sanitaires
sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, un niveau de performance
énergétique de classes F ou G, etc. Dans ce cadre de l'encadrement des loyers,
et depuis le 1er
avril 2022 (arrêté 26/01/2022), doivent être précisés sur les
annonces des professionnels de l'immobilier et des particuliers :
- le loyer de base (loyer hors charges) ;
- le loyer de référence majoré (qui constitue le plafond du loyer de base) ;
- le complément de loyer, si besoin. Il doit s'agir d'un tarif « maximum » afin
d'ouvrir aux clients la possibilité de le négocier à la baisse.
À défaut de respecter cette réglementation, le bailleur peut être condamné à
une amende administrative dont le montant irait jusqu'à 5 000 € pour un particulier
et 15 000 € pour une personne morale. Le locataire pourra saisir la justice
d'une action en diminution de loyer.
DÉPÔT DE GARANTIE
C'est une somme représentant au maximum 1 mois de loyer hors charges,
versée par le locataire à l'entrée dans les lieux et restituée dans les 2 mois de
la remise des clés ou 1 mois si les deux états des lieux sont identiques (pénalité
de 10 % par mois de retard). Elle couvre les dégradations éventuelles et les
impayés de loyers et charges du locataire à la sortie.
Une provision de 20 % peut être conservée par le bailleur jusqu'à
l'arrêté annuel des comptes si le logement se situe dans une copropriété.
En cas de vente du local loué, le dépôt de garantie est restitué par le nouveau
propriétaire.
RÉSILIATION DU BAIL ET EXPULSION POUR IMPAYÉS DE
LOYERS
La clause résolutoire
La loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation
illicite (dite loi anti-squat), introduit désormais de manière systématique dans
les contrats de location une clause de résiliation automatique en cas d'impayés
de loyer, des charges ou de non-versement du dépôt de garantie afin de mieux
accompagner les bailleurs dans les procédures d'impayés de loyers.
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