En poche - Locations immobilières - 8e - 37

TRAVAUX ET RÉPARATIONS
Toujours en vertu de la loi Pinel, une obligation d'information pèse sur le bailleur.
Il doit, lors de la conclusion du bail, puis tous les 3 ans, communiquer au
locataire :
- un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les 3
années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
- un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les 3 années précédentes,
précisant leur coût.
En vertu du décret d'application de la loi Pinel du 3 novembre 2014, pour les
contrats conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 :
Sont
imputables
au bailleur
Les grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code
civil (sur la structure de l'immeuble = murs, toitures, etc.) ainsi
que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces
travaux.
Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier
à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation
le bien loué dès lors qu'il s'agit de grosses réparations.
Pour les baux conclus ou renouvelés avant l'application du décret du 3 novembre
2014 ou l'application de la loi Pinel :
- si le bail ne contient aucune clause particulière quant aux réparations, il
convient de faire application des articles 1754 et suivants du Code civil.
Le locataire doit effectuer les réparations locatives et de menu entretien
(sauf force majeure et vétusté) et le bailleur est tenu d'assumer
les grosses réparations affectant essentiellement la structure de l'immeuble
;
- toutefois le bail peut contenir une clause spécifiant que toutes les réparations,
quelle que soit leur nature (y compris les grosses réparations),
seront à la charge du locataire hormis, selon la jurisprudence,
les travaux de reconstruction et de réfection.
CHANGEMENT D'ACTIVITÉS OU DÉSPÉCIALISATION
Il s'agit d'une procédure permettant à un locataire commercial de modifier la
destination des lieux, c'est-à-dire de compléter ou de changer la ou les activités
mentionnées dans le bail (sous réserves de l'accord du bailleur et du
règlement de copropriété dans une copropriété).
Déspécialisation
partielle
Elle autorise le locataire à compléter son activité principale
avec des activités connexes ou complémentaires
(ayant un lien avec l'activité principale) si cela
est nécessaire au développement de son commerce. La
demande préalable est faite par acte d'un commissaire de
justice au bailleur qui accepte ou fait connaître son opposition
dans le délai de 2 mois et le refus du bailleur doit être
motivé. Une augmentation du loyer lors de la prochaine
révision triennale est alors possible si la valeur locative
des locaux s'est modifiée.
Elle autorise le locataire à exercer dans les lieux une ou
Déspécialisation
plénière
plusieurs activités différentes de celles définies dans
le bail. Ce changement d'activités doit être justifié par la
conjoncture économique notamment. La demande préalable
est faite au bailleur (et notifiée aux créanciers inscrits
sur le fonds de commerce) par acte d'un commissaire de
justice et le propriétaire donne son accord ou son refus
dans un délai de 3 mois. Une augmentation de loyer est
envisageable si justifiée.
La location commerciale
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