L e c o n s e i L e n g e s t i o n d e p a t r i m o i n e 3. La sortie de l'investissement La sortie d'investissement correspond à la transmission/cession aux descendants ou la cession à un tiers. Les simulations financières doivent englober les conséquences de la sortie d'investissement en fonction des hypothèses retenues par le client. Le mode de sortie de l'investissement dépend de la stratégie adoptée. Souhaite-t-on transmettre au sein du groupe familial ou céder à un tiers ? Dès l'acquisition du bien, il serait bon de prévoir l'objectif patrimonial final, ce qui n'est pas toujours aisé. La stratégie patrimoniale globale touchant à l'immobilier devrait permettre d'éviter que la majeure partie des biens immobiliers soit soumise au final aux droits de succession. Si la transmission du patrimoine n'est pas préparée, il est à craindre que les héritiers soient contraints de vendre le bien immobilier pour payer des droits de succession importants. A * La donation Il est possible de prévoir des donations portant sur la pleine propriété ou sur la seule nue-propriété. L'usufruit sera conservé par les parents et reviendra sans droit supplémentaire aux enfants au moment du décès des parents. Depuis le 1er janvier 2005, dans le cas d'une donation d'un actif patrimonial grevé d'un passif, il est possible (sous certaines conditions) de déduire le montant du passif de la base imposable aux droits de donation. Par exemple, il est possible d'effectuer la donation d'un actif immobilier d'une valeur de 1 000, acquis au moyen d'un crédit bancaire dont l'encours actuel est de 500 tout en étant imposable sur une base de 500. On peut en déduire que le recours à une SCI n'est plus utile dans de nombreux cas. Toutefois, l'intérêt de la SCI demeure pour éviter une indivision entre les bénéficiaires de la donation. B * La cession pour transmettre Toujours dans une optique de transmission, les biens immobiliers de rapport peuvent faire l'objet d'une stratégie de cession aux descendants plutôt que d'une donation. L'intérêt d'une telle opération ne doit pas être ruiné par une éventuelle plus-value taxable générée par la cession. L'ac248