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ANNALES 2021
Selon l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant
à la quote-part des parties communes qu'il possède, c'est-à-dire ses tantièmes de copropriété.
Ainsi un copropriétaire qui est propriétaire d'un lot auquel sont attribuées 450/1000e
des parties communes
dispose de 450 voix sur 1 000.
Une résolution n'est adoptée que tout autant que la question posée ait recueilli un nombre de voix correspondant
à la majorité que lui applique le statut de la copropriété. Dès que le vote a eu lieu et que la majorité a été atteinte,
la décision a été prise. Elle s'impose alors aux copropriétaires et ce tant qu'elle n'a pas été annulée judiciairement
ou par une autre assemblée.
Il se peut que le syndicat des copropriétaires soit, lui-même, propriétaire de lots dans la copropriété. Dans ces
conditions, il ne peut voter et ses voix sont retranchées des différents calculs de majorité.
Les majorités de vote : le statut de la copropriété distingue 4 majorités de vote, posées par les articles 24,
25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, dont l'importance varie en fonction de la gravité des questions soumises
à l'assemblée. Cette même loi, récemment amendée par l'ordonnance du 30 octobre 2019, a prévu certaines
passerelles (art. 25-1 et 26-1) permettant de basculer, sous certaines conditions, d'une majorité conséquente
vers une majorité moindre. Le but ici poursuivi est évidemment d'éviter le blocage et de fluidifier le processus
décisionnel en assemblée générale :
- la majorité simple de l'article 24 : cette majorité est la majorité de droit commun. Elle a donc vocation à
s'appliquer automatiquement sauf si un texte en dispose autrement. Elle concerne essentiellement toutes les
actes d'administration de l'immeuble (CA Paris, 27 mai 1983 : RDT Civ. 1983, p. 763). Son calcul correspond
à la majorité de voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance
à l'assemblée. Les abstentionnistes en sont donc exclus. Ainsi et par exemple si l'assemblée générale de la
copropriété réunie 3 copropriétaires présents et un représenté totalisant 400 voix sur 1 000, la résolution
sera adoptée si elle obtient au moins 201 voix ;
-
la majorité absolue de l'article 25 : au-delà des décisions relevant de la simple administration de la
copropriété, son statut prévoit un ensemble de décisions nécessitant, pour leur adoption, de recueillir
la majorité absolue des voix du syndicat, c'est-à-dire de tous les copropriétaires, qu'ils soient ou non
présents ou représentés à l'assemblée. La base de calcul est alors le total des quotes-parts de copropriété.
Ainsi, si le syndicat compte 1 000 voix (s'il répartit ses parties communes en 1 000e
), la décision, pour être
adoptée, devra recueillir 501 voix. Notons que, si la décision à prendre concerne des parties communes
spéciales, le calcul se fera relativement aux voix des copropriétaires ayant des droits dans la partie commune
concernée.
En l'absence de telles parties communes spéciales, et même si la décision ne concerne par exemple qu'un seul
bâtiment, elle doit être prise par l'ensemble des copropriétaires en ce y compris ceux n'ayant pas un intérêt
direct dans son adoption.
Attention, le vote de la résolution n° 08 tenant à la mise en mise en place d'un fonds travaux souffre certaines
irrégularités :
-
le fonds travaux est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 10 lots sauf décision unanime de
l'assemblée générale (cette dérogation vient d'être annulée par la Loi Climat et résilience du 22 août 2021).
Il ne fallait donc pas voter sur « la mise en place » de ce fonds mais simplement sa dotation,
- la Loi Élan et son ordonnance du 30 octobre 2019 rappellent clairement que la cotisation au fonds travaux
doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales et des clés de répartition. L'appeler en ne
tenant compte que des « tantièmes généraux » est donc erroné.
1.6 Vous leur présentez les raisons pour lesquelles ils devront s'acquitte de ces sommes
L'article 6 du décret du 17 mars 1967 déclare que tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot doit
être notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte soit par l'avocat qui a
obtenu la décision de justice constatant ce transfert de propriété. Cette information doit donc être portée à sa
connaissance, sans délai, par courrier recommandé papier ou électronique.
L'absence de cette notification rend le transfert de propriété inopposable au syndic et au syndicat (Cass.
3e
civ., 22 mars 2000, n° 98-14409). Ainsi tant que le transfert de propriété du lot n'est pas notifié au syndic, ce
dernier convoque à bon droit l'« ancien » copropriétaire (Cass. 3e
civ., 26 sept. 2007, n° 06-16394).
Par ailleurs, même si une promesse de vente est signée, le syndic doit convoquer l'ancien propriétaire du lot tant
que la vente n'a pas été réitérée et que le transfert de propriété ne lui a pas été notifié par le notaire.
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