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ANNALES 2022
Se pose nécessairement la question du mandataire infidèle, c'est-à-dire du représentant ne respectant pas
les instructions données par son mandant. De jurisprudence constante, si le mandataire ne respecte pas les
consignes de vote données par son mandant, l'assemblée générale n'en sera pas pour autant affectée, ce mandat
étant inopposable au syndicat.
Le syndic ne pourra pas, au surplus, empêcher le mandataire d'émettre un vote contraire aux instructions
données et le copropriétaire mandant sera engagé par ce vote.
Il faut cependant retenir qu'en cas de vote du mandataire sur des questions ne figurant pas à l'ordre du jour,
le copropriétaire mandant doit être considéré comme défaillant au vote puisque son mandataire n'a pas reçu
délégation de vote pour cette nouvelle question.
Ainsi les actions envisagées par M. Martineau semblent toutes vouées à l'échec.
C. IMPAYÉS EN COPROPRIÉTÉ
1.6 Vous justifiez le montant de 1 319,30 € correspondant aux impayés de charges des exercices
antérieurs
L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 définit les charges comme « les dépenses incombant définitivement
aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part ». Cette quote-part est rendue exigible par l'approbation des
comptes du syndicat. Les copropriétaires doivent participer aux charges entraînées par les services collectifs et
les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent
à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des
parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Il s'agit d'une obligation d'ordre public qui impose à chaque copropriétaire le paiement régulier de sa quotepart
dans les charges communes afférentes à l'immeuble. Cette obligation a pour objet d'assurer le bon
fonctionnement de la copropriété, dont le syndicat pourrait par exemple, faute de fonds, renoncer à engager
des dépenses nécessaires.
En l'espèce et au terme de son titre de propriété M. Martineau est propriétaire du lot n° 17 lequel se voit attribuer
323/10 000es
des charges générales et 455/10 000es
des charges relatives à l'ascenseur.
Au titre des charges générales du budget 2021, il aurait dû payer 323/10 000es
de 20 272,50 €, soit un total
annuel de 654,80 €. En n'honorant pas deux trimestres, il est débiteur du syndicat d'un montant de 327,40 €.
Au titre des charges d'ascenseur du budget 2021, il aurait dû payer 455/10 000es
de 163,80 €. En n'honorant pas deux trimestres, il est débiteur du syndicat d'un montant de 81,90 €.
Au titre des charges relatives aux travaux d'ascenseur réalisé en 2020, il aurait dû payer 455/10 000es
de 3 600 €, soit un total annuel
de
46 200 €. Les deux appels provisionnels non honorés représentent un total de 455 € x 2 soit 910 €.
En additionnant, ces trois sommes, il résulte que M. Martineau est débiteur de la somme de 1 319,30 €.
1.7 Vous exposez aux membres du conseil syndical les solutions juridiques envisageables afin de
récupérer les charges impayées de M. Martineau.
Note : l'appartement est loué depuis 3 ans à Mme
Borne.
Une fois que les tentatives de résolutions amiables de ce litige ont échoué, il existe plusieurs types d'actions
envisageables en matière de recouvrement de charges de copropriété.
La procédure simplifiée de recouvrement des petites créances (- de 4 000 €). La demande est portée devant un
commissaire de justice pour une créance de moins de 4 000 €. Ce dernier invite alors le débiteur à participer à
cette procédure. Soit un accord est trouvé et un titre exécutoire est délivré, soit le débiteur refuse implicitement
ou explicitement de participer ou l'accord proposé et la procédure s'arrête là.
La procédure d'injonction de payer (CPC, art. 1405 et s.). La demande est portée devant le président du tribunal
judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Le syndic, représentant le syndicat doit rédiger une requête. Au vu
de la requête adressée par le syndic au greffe du tribunal, le juge, s'il l'estime fondée, prend une ordonnance
d'injonction de payer, laquelle doit ensuite être signifiée par exploit du commissaire de justice au copropriétaire
débiteur. Il ne s'agit pas d'une procédure contradictoire, le copropriétaire débiteur disposant d'un délai d'un
mois suivant signification de l'ordonnance pour former opposition. À défaut, le syndic dispose alors d'un
délai d'un mois pour demander au juge la formule exécutoire de son ordonnance. L'ordonnance produit alors
tous les effets d'un jugement contradictoire non susceptible d'appel ; elle doit être signifiée au débiteur en
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