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Corrigés
Limitation du nombre de mandats détenus
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, chaque mandataire ne peut détenir, à quelques titres que ce soit,
plus de 3 délégations de vote sauf si le total des voix qu'il détient, en ce y compris les siennes, ne dépasse
pas 10 % des voix du syndicat. Les millièmes servant à établir le nombre de ces voix sont les millièmes dits
généraux. En d'autres termes, un mandataire peut, par exemple détenir 4 mandats de vote ou plus si le total des
voix correspondant à ces mandats et les siennes n'excèdent pas 100 voix sur 1000. Une nouvelle fois, cette règle
est d'ordre public, sa violation entraîne la nullité des résolutions prises au cours de l'assemblée.
L'ordonnance du 30 octobre 2019 a apporté certaines précisions. Ainsi depuis le 1er
juin 2020, l'article 22 de la
loi du 10 juillet 1965 permet à chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d'un lot de recevoir des
délégations de vote.
Les règles formelles du mandat
Le mandat doit respecter certaines règles formelles impératives :
-
il doit être écrit ;
- sauf mention expresse, il peut être librement subdélégué. Cet apport de la loi ELAN à la loi du 10 juillet 1965
n'est qu'une codification de la jurisprudence applicable jusqu'alors ;
- il peut être impératif (c'est-à-dire comprendre des instructions de vote) ;
-
il peut être permanent accordé à un administrateur de biens ;
- il ne vaut que pour l'assemblée particulière pour laquelle il est donné.
Le mandat en blanc
Certaines difficultés relatives aux mandats subsistent dont notamment la question des pouvoirs en blanc. Il s'agit
d'une pratique courante en copropriété. Les copropriétaires empêchés adressent au syndic le formulaire de
pouvoir sans pour autant avoir précisé le nom du mandataire habilité à les représenter. Après avoir rejeté une
telle pratique, la jurisprudence a fini par l'admettre non sans lui fixer quelques limites.
La loi ELAN et son décret du 27 juin 2019 ont repris ce courant jurisprudentiel en lui apportant quelques
nouveautés. La loi ELAN a ainsi incorporé à la loi du 10 juillet 1965 un nouvel alinéa à l'article 22 qui précise que
« Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en
son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit. »
Le décret du 27 juin 2019 vient ajouter que le syndic qui reçoit un mandat avec délégation de vote sans indication
du nom du mandataire, a l'obligation de remettre ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical
afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En l'absence du président du conseil
syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic devra remettre ce mandat au président de séance désigné
par l'assemblée générale (D. 1967, art. 15-1).
1.4 Vous justifiez la tenue d'un second vote pour cette résolution et donc de la validité de votre élection
Le statut de la copropriété distingue 4 majorités de vote, posées par les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet
1965, dont l'importance varie en fonction de la gravité des questions soumises à l'assemblée.
La désignation du syndic relève des règles de majorité prévues à l'article 25. Cet article précise que la désignation
du syndic, pour son adoption, doit recueillir la majorité absolue des voix du syndicat, c'est-à-dire de tous les
copropriétaires, qu'ils soient ou non présents ou représentés à l'assemblée. La base de calcul est alors le total
des quotes-parts de copropriété. Ainsi, si le syndicat compte 1 000 voix (s'il répartit ses parties communes en
1000e
), la décision, pour être adoptée, devra recueillir 501 voix.
En application de l'article 25-1 de cette même Loi, lorsque certaines décisions dépendant des conditions de
l'article 25, dont la désignation du syndic, n'ont pas obtenu la majorité nécessaire, un nouveau vote du syndicat
sur ces mêmes questions, à la majorité moindre de l'article 24, doit intervenir.
Pour que ce second vote intervienne encore faut-il que le projet de résolution ait recueilli au moins le tiers
des voix (334/1 000e
) du syndicat. Si tel est le cas, l'assemblée revotera immédiatement sur cette question aux
conditions de majorité de l'article 24, c'est-à-dire à la majorité de voix exprimées des copropriétaires présents,
représentés ou ayant voté par correspondance à l'assemblée. Les abstentionnistes en sont donc exclus.
1.5 Vous expliquez à M. Martineau si les actions qu'il envisage ont des chances ou non d'aboutir
Comme nous l'avons vu, le mandat de vote, donné par un copropriétaire à une personne devant la représenter
en assemblée générale, peut être impératif.
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