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ANNALES 2022
chronophage et stressante. D'expérience, le recours à un syndic bénévole prend fin lorsque naît au sein de la
copropriété une difficulté tenant aux rapports humains des copropriétaires.
Le choix entre un syndic professionnel affilié, un indépendant et un syndic bénévole doit donc prendre en
compte un ensemble de facteurs dont notamment la taille de l'immeuble, son état, son âge et sa destination.
1.2 Vous répondez à l'objection de Mme
Lechat en rappelant le cadre juridique de la rémunération du syndic
Le contrat de syndic est un mandat répondant aux règles des articles 1984 et suivants du Code civil. Ce contrat
est synallagmatique, il prévoit donc des engagements réciproques pour ses cocontractants : le syndic administre
la copropriété en contrepartie de quoi le syndicat des copropriétaires le rémunère.
Voulant clarifier pour les copropriétaires le marché de syndics, et ainsi permettre une saine concurrence, la loi
ALUR du 24 mars 2014 a imposé un contrat type pour l'ensemble des syndics.
La volonté du législateur était de fixer un contrat forfaitaire déterminant la rémunération du syndic pour une
mission fixe. Parallèlement des rémunérations spécifiques pouvaient être prévues pour une liste précise et
limitative de prestations particulières. Ce modèle type a fait l'objet d'un décret intervenu le 26 mars 2015. Ce
modèle réglementaire a été remanié, afin d'être mis en conformité avec les nouvelles dispositions issues de la
loi ELAN et de l'ordonnance du 30 octobre 2019.
Le décret du 2 juillet 2020 a donc prévu un nouveau contrat type de syndic applicable depuis le 4 juillet 2020.
Ce contrat subdivise la mission du syndic en deux catégories génériques : la gestion courante et la gestion
spécifique de la copropriété.
La gestion courante regroupe les missions régaliennes du syndic (administration et conservation de l'immeuble,
exécution du règlement de copropriété et des décisions d'assemblées, tenue administrative et comptable de
l'immeuble...).
Le nouveau contrat de syndic dresse une liste limitative des prestations entrant dans cette gestion :
- l'organisation et la tenue de l'assemblée générale annuelle de la copropriété ;
- la gestion des opérations financières et comptabilité générale de la copropriété ;
- l'administration et la gestion de la copropriété ;
- la souscription des polices d'assurance et les déclarations des sinistres ;
- la gestion du personnel d'immeuble ;
- la création d'un compte bancaire séparé propre à chaque copropriété ;
- la reprographie, l'archivage et la mise en ligne des documents relatifs à la copropriété.
L'ensemble de ces prestations fait l'objet d'honoraires annuels forfaitisés mentionnés dans le contrat du syndic.
Ce forfait inclut en outre des frais annexes comme la reproduction de documents (frais de copies) et les coûts
découlant des nouvelles obligations créées par la loi ALUR telles que l'ouverture et la tenue du compte bancaire
séparé, la gestion du fonds travaux...
La gestion spécifique regroupe l'ensemble des prestations relatives à l'administration de la copropriété et non
incluses dans le forfait annuel telles que l'organisation et la tenue d'assemblées générales supplémentaires,
suivi des sinistres, des études techniques, des contentieux et le suivi administratif et comptable des travaux ne
relevant pas de l'entretien courant de l'immeuble.
Ce suivi des travaux, depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, peut être déterminé à l'occasion du vote desdits
travaux ou plus simplement être prévu au contrat dans les missions excédant la gestion courante de la copropriété.
Il est généralement déterminé en fonction d'un pourcentage du montant HT des travaux.
B. TENUE ET SUIVI DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
1.3 Vous expliquez dans quelle mesure les solutions envisagées par ces trois copropriétaires sont valables
Afin de lutter contre l'absentéisme en assemblée générale, l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 instaure un
mécanisme de représentation des copropriétaires.
En cas d'empêchement, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire afin que celui-ci
le représente à l'assemblée. Ce mandataire ne doit pas obligatoirement être un copropriétaire (L. 1965, art. 22),
il peut ainsi s'agir d'un tiers à la copropriété. La clause d'un règlement de copropriété en stipulant autrement
serait illicite. Le choix des mandataires connaît néanmoins quelques limites : le syndic, ses préposés et leurs
proches (époux, concubins, partenaires, ascendants et descendants...) ne peuvent recevoir de mandat de vote
sous peine de nullité des décisions prises.
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