Professions immobilières - Annales BTS - Professions immobilières - 4e - 153

Corrigés
Comme toute personne morale, le syndicat des copropriétaires doit répondre de ses actes mais encore de
ceux de ses préposés ou employés.
S'il répond des responsabilités classiques prévues par les Codes civil et pénal, le législateur a cru bon de lui
aménager une responsabilité particulière dite de « plein droit » pour préserver l'indemnisation des victimes
de dommages ayant leur source dans les parties communes.
Dans sa version antérieure à l'ordonnance du 30 octobre 2019, l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyait,
dans son 4e
alinéa, que le syndicat était responsable « des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers
par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ».
La référence au défaut d'entretien et au vice de construction, source d'une importante jurisprudence, a été
supprimée par l'ordonnance qui retient, désormais que le syndicat est responsable des dommages causés aux
copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.
En application de cet article, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est dite de plein droit, elle est
présumée. La victime n'a donc pas à prouver une faute de sa part, la simple implication d'une partie commune
dans la survenance du dommage suffit à engager la responsabilité du syndicat.
Ainsi le syndicat est responsable de plein droit :
-
de la chute d'un copropriétaire dans le sous-sol de l'immeuble du fait du manque de luminosité ;
-
de la chute d'un locataire pour un défaut d'entretien des parties communes due à la présence d'une flaque
d'huile dans les escaliers communs ;
- d'une chute pour mauvaise fixation d'une barre ;
- d'une chute du fait de la présence de nettoyant glissant sur le sol partie commune ;
-
-
du défaut d'entretien d'étanchéité d'un toit terrasse ;
de l'effondrement d'une poutre partie commune ;
- d'un retard pris dans la réalisation de travaux nécessaire à la conservation de l'immeuble.
L'action menée sur cette base doit être introduite contre le syndicat et conduira à l'indemnisation du préjudice
subi et, si cela est nécessaire, à la réalisation, sous astreinte de mesures devant mettre un terme aux dommages
comme la réalisation de travaux devenus nécessaires. La condamnation sera supportée par l'ensemble des
copropriétaires formant le syndicat.
Ainsi le syndicat des copropriétaires sera responsable de l'absence de vote et de réalisation des travaux rendus
nécessaires pour la conservation de l'immeuble. Retenons également que son assureur, du fait d'un défaut
manifeste d'entretien pourrait lui opposer une non-garantie des sinistres issus de ce défaut d'entretien.
Le syndic, étant l'organe exécutif du syndicat des copropriétaires, il en est également le mandataire ainsi que
le représentant légal, pourra également voir sa responsabilité engagée.
En effet, au terme de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a en charge l'ensemble des actes de gestion
de la copropriété. Il doit conserver, garder et entretenir l'immeuble. En tant qu'agent d'exécution des décisions
adoptées en assemblée générale, il lui revient de faire exécuter les travaux votés.
Il passe donc, au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires, les marchés et contrat et veille à la
bonne réalisation des travaux.
Dans le cadre de sa mission de conservations et de garde de l'immeuble, l'article 18 va jusqu'à conférer au syndic
le pouvoir de faire procéder de sa propre initiative, en cas d'urgence, les travaux nécessaires à la sauvegarde
de l'immeuble.
Dans l'exercice de ces missions de gestion courante, c'est-à-dire d'administration, de conservation et de garde de
l'immeuble, le syndic est notamment tenu envers le syndicat d'un devoir de conseil. Il doit ainsi attirer l'attention
de l'assemblée et des copropriétaires sur :
-
l'imminence de la fin d'une garantie de construction (décennale, biennale...) ;
- les nouvelles obligations légales en matière de travaux ;
le montant élevé d'un contrat risquant de le mettre en difficultés financières.
Ainsi, dans le cadre de ces deux dernières obligations, si les travaux nécessaires n'étaient pas inscrits à l'ordre
du jour de l'assemblée générale, le syndic pourrait voir sa responsabilité engagée tant par le syndicat que par
les copropriétaires qui seraient victimes d'un dommage ayant pour origine l'absence de réalisation de ces
travaux nécessaires.
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