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ANNALES 2020
Il convient donc de se référer au règlement de la copropriété en question afin de savoir si la suppression du
poste ou la vente de la loge porteront atteinte à la destination de l'immeuble ou à la jouissance des parties
privatives par les copropriétaires.
D'une manière générale, et en référence à la jurisprudence antérieurement applicable, il convient d'opérer une
dichotomie entre les copropriétaires dans lesquelles l'existence du concierge est prévue par le règlement de
copropriété et celles dans lesquelles le règlement demeure taisant.
Lorsque le règlement est taisant, la valeur cardinale qu'est la destination de l'immeuble, ses caractéristiques, son
standing, souverainement appréciés par les juges du fond, vont permettre de déterminer si ce service collectif
contribue à l'essence de cette copropriété. Si tel est le cas l'unanimité des voix du syndicat est alors nécessaire
pour supprimer ce poste.
Si l'existence du concierge est prévue par le règlement de copropriété, les tribunaux estimaient généralement
que l'unanimité était toujours requise, la suppression du concierge constituant alors une atteinte aux modalités
de jouissance des parties privatives telles qu'elles résultent du règlement (CA Colmar 2 ch., 15 févr. 2007 : JurisData
2007-336652).
Notons néanmoins que la jurisprudence retenait certains tempéraments qui demeurent toujours d'actualité.
Ainsi, il a été retenu à de nombreuses reprises que la suppression du concierge était possible si l'on pouvait
mettre en place des solutions de substitution apportant des avantages équivalents (CA Paris, 24 juin 1988 :
D. 1988 inf. rap. Copro. p. 230).
Cette solution de substitution doit néanmoins être parfaite et le concierge remplacé en toutes ses tâches et
attributions car si cette suppression n'était qu'imparfaitement ou partiellement remplacée, il était jugé qu'elle
portait atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des copropriétaires (Cass. 3e
2000 : Juris-data 2000-001205 ; Loyers et copr 2000, comm. 125).
Analyse financière
Pour comparer ce qui est comparable, il faut au préalable comparer si les tâches confiées à l'employé seront
reprises totalement ou partiellement par les prestataires.
1/ Tâches confiées (annexe 12)
Tâches reprises
FRÉQUENCE
Prestation
lavage sols
nettoyage vitres
nettoyage ascenseur
sortie containers
nettoyage containers
ESPACES VERTS
Tonte
ramassage feuilles
Élagage
Divers
Lien social
Surveillance de l'immeuble
Tâches administratives
On voit donc que la fréquence des tâches réalisées par l'employé est supérieure à celles qui seront confiées aux
prestataires et que certaines ne seront pas reprises.
Coût (annexe 13)
Il faut ici déterminer le coût du salaire de l'employé pour le comparer à celui des prestations.
211
1/s/6 mois
1/s/6 mois
1/a
Maintenance
10
Tâches non reprises
régulier
1/s/10 mois
régulier
régulier
Prestataire
Parties communes
1/s
1/m
1/s
3/s
1/15j
2/s
2/m
2/s
3/s
3/s
gardien
civ., 21 mars
Ainsi, en fonction des stipulations du règlement de copropriété et de la destination de l'immeuble, le vote de la
suppression de l'employé pourrait devoir être voté à l'article 26 ou à l'unanimité.

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