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ANNALES 2021
Or, d'après le Code de procédure civile, le jour de départ du délai de restitution d'un mois est celui de l'événement.
Le délai se compte de date à date, de sorte qu'il s'achève par principe le même jour que celui du départ (30 juin),
mais de l'autre mois, soit ici le 30 juillet. Le dernier jour compte entièrement dans le délai (jusqu'à minuit, c'està-dire
jusqu'à 23 h 59 inclus). Cela veut dire qu'il faut restituer le dépôt de garantie avant le 31 juillet.
À défaut, en restituant le dépôt de garantie le 31 juillet, l'agence commettrait une faute dans sa gestion et devra
assumer la pénalité de 10 %.
2.3 Vous préparez les arguments à développer auprès de Mme
Le pavillon présente un classement F au DPE (annexe 14). Mme
diverses raisons :
-
Meyer sur l'intérêt de réaliser les travaux
Meyer a intérêt à réaliser les travaux pour
aujourd'hui, on le sait, les candidats à la location sont de plus en plus sensibles à la performance énergétique
des logements, et le classement DPE des biens est un critère qui rentre dans leur réflexion de choix du logement,
un mauvais classement laissant présager des factures de consommations énergétiques élevées. Ce classement
F sera probablement un frein à une relocation rapide et risque d'augmenter la vacance locative du bien ;
-
aujourd'hui, la performance énergétique est un critère de décence (L. 1989, art. 6) et à la suite de la loi de
2015 (annexe 13), prévoyant que les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire
est supérieure à 330 kilowattheures d'énergie primaire par m2
et par an (336 pour le logement de Mme
janvier 2025, les logements classés G,
Meyer)
doivent faire l'objet d'une rénovation énergétique, la loi Climat et Résilience de 2021, prévoit que ne pourront
donc plus être mis en location :
* dès le 1er
* puis à compter du 1er janvier 2028, les logements classés F,
* et enfin, à compter du 1er
ainsi, si le logement de Mme
janvier 2034, les logements classés E ;
Meyer est énergétiquement décent puisque sa consommation exprimée en énergie
finale par mètre carré et par an est inférieure à 450 kWh/m2/an (conformément au décret n° 2021-19 du
11 janvier 2021) à terme, ce logement ne pourra plus être proposé en l'état à la location ; la réalisation de
travaux permettant un classement en D, elle ne serait plus inquiétée par cette restriction ;
- alors que Mme
Meyer souhaite augmenter le loyer, aujourd'hui, le loyer d'un logement en zone tendu soumis à
la loi de 1989 (ce qui est le cas ici), à la suite d'un départ de locataire, ne peut plus être librement augmenté.
En effet, par principe, le décret de 2017 (annexe 12) prévoit que le loyer applicable au nouveau locataire est celui
qui était appliqué au dernier locataire, sauf en cas de travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec
les caractéristiques de décence réalisés depuis le départ de l'ancien locataire ; justement sont généralement
considérés comme des travaux d'amélioration ceux apportant un équipement nouveau, un service ou une
qualité supérieure au niveau des prestations existantes ou apportant une qualité permettant de diminuer de
façon certaine les dépenses d'entretien et d'exploitation ou apportant une plus grande sécurité pour les biens
comme pour les personnes, comme la pose de fenêtres double vitrage, un nouveau système de chauffage
permettant de réaliser des économies d'énergie... ;
- l'ANAH peut accorder une subvention pour la réalisation des travaux d'amélioration de la performance
énergétique des logements anciens (+ de 15 ans, ce qui est le cas ici, le pavillon datant de 1975) offerts à la
location, offrant droit à un avantage fiscal (annexes 15).
En résumé, les arguments en faveur de la réalisation des travaux sont :
- offrir un bien correspondant aux attentes énergétiques des clients ;
- anticiper l'interdiction de location des logements énergétiquement indécents ;
- augmenter le loyer dans les limites fixées par le décret de 2017 ;
- bénéficier d'une subvention pour la réalisation des travaux.
2.4 Vous montrez à Mme
de l'ANAH
Mme
Meyer que son projet entre dans le champs d'application du subventionnement
Meyer entre dans le champs d'application du subventionnement de l'ANAH (annexe 15), car :
- conditions de ressources : aucune condition de ressources du bailleur n'est exigée ;
-
conditions liées au logement : le logement doit avoir plus de 15 ans, ce qui est le cas ici, le pavillon datant de
1975 ;
- conditions liées aux travaux : il doit s'agir, notamment, de travaux d'amélioration de la performance
énergétique, ce qui est le cas ici, les travaux faisant passer la classe du DPE de F à E ;
- les travaux doivent être au minimum de 1 500 € HT : la condition est remplie, ils sont ici de 9 004, 74 € HT.
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