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ANNALES 2020
Toutefois, on voit que le locataire a fait l'objet de manière régulière de relances (12 relances téléphoniques, 7
en courriers simples, 9 mises en demeure LRAR) depuis le mois de mai 2018 (soit moins de deux mois après son
entrée dans les lieux) jusqu'au mois d'avril 2020. Sur la période, il y a eu, toutes relances confondues, 15 mois où
des relances ont été effectuées sur 24 mois d'occupation. La plus grande période sans relance étant celle du 20
mais 2019 (LRAR) au 5 octobre 2019 (appel téléphonique), soit moins de 5 mois... Au regard de la fréquence des
retards, sous couvert de l'appréciation souveraine du juge, on peut considérer qu'il y a un manque du locataire
à son obligation principale de paiement justifiant un congé délivré par le bailleur pour motif légitime et sérieux.
Encore faut-il que le bailleur soit dans les délais pour délivrer congé justifié par un motif légitime et sérieux.
En effet, le bailleur doit respecter un délai de préavis de 6 mois. Ici, le bail, d'une durée de 3 ans, a pris effet au
23 mars 2018 (annexe 4). Il doit donc prendre fin le 22 mars 2021. Ainsi, à la date du sujet d'examen, le bailleur
pourrait être encore dans les délais pour délivrer congé fondé sur ce motif. Il faudra alors insister sur la nécessité
de le délivrer en temps utile, puisque le délai commence à courir à compter du jour de la réception de la LRAR
(et non de l'expédition ou de la 1re
présentation), de la signification de l'exploit d'huissier ou de la remise en
main propre (article 15, L. 1989, reproduit à l'annexe 6).
Nous pouvons donc en conclure que les relances téléphoniques, les courriers simples et recommandés de
Monsieur LENISSOIS, dès lors qu'il peut en justifier, feront office d'une démarche de résolution de conflit
« amiable » s'il entend entamer une procédure en résiliation du bail devant le tribunal des contentieux de la
protection, mais aussi qu'elles pourraient justifier un congé délivré pour motif réel et sérieux, sous réserve de
l'appréciation souveraine du juge, dès lors qu'il est dans les délais pour y procéder.
M. LENISSOIS s'inquiète de la prise en charge des frais de relance et souhaite les faire supporter par le locataire.
1.3 Vous lui indiquez si vous pouvez accéder à sa demande.
Il faudra informer Monsieur LENISSOIS qu'il ne pourra être accédé à sa demande au regard de l'article 4, p), de
la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui dispose qu'est « réputée non écrite toute clause (...) qui fait supporter au
locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ».
Appartement T1 au 1er
étage
Le 7 avril, le locataire du T1, M. LUDAU a envoyé au cabinet son préavis en lettre recommandée avec avis de
réception (LRAR) pour un départ au 30 avril. Le courrier a été réceptionné le 9 avril.
Lors de l'état des lieux de sortie le 30 avril, il a été constaté que le volet roulant de la salle de séjour était
tordu : il ne se ferme plus et doit être remplacé. Le bail a été signé le 15 octobre 2017, une grille de vétusté
lui était annexée.
M. LUDEAU a payé un loyer, charges comprises, pour le mois d'avril de 650 €. En remettant les clés, il pensait
être libre de toute obligation à l'égard du bailleur.
1.4 En vue de la restitution du dépôt de garantie, vous calculez les sommes restant dues par le locataire.
Solde loyer et charges
Le préavis étant réceptionné le 9 avril, le bien étant en zone tendue il faut appliquer un mois de préavis, soit
jusqu'au 9 mai. Le loyer est dû jusqu'à cette date (soit 9 jours à devoir pour le mois de mai par le locataire).
En effet, lorsqu'un locataire quitte les lieux avant la fin de son préavis, même s'il fait faire l'état des lieux et
remet les clés, il reste redevable du paiement de son loyer et des charges jusqu'à la date d'expiration de son
préavis, sauf bien entendu si le logement est reloué avant le terme du préavis.
Avec 650 € de loyer et charges divisé par 31 jours (en mai il y a 31 jours) = 20,9677 € par jour.
20,9677 x 9 jours = 188,71 euros à la charge du locataire sortant.
Réfection du volet roulant
Le devis pour le volet roulant, installé le 15 février 2012, est de 350 € (informations complémentaires, annexe 7).
Il faut prendre en compte la vétusté du volet, selon la grille de vétusté (annexe 7).
Le coefficient est de 5,88 % par an, sachant que les volets roulants ont été installés le 15 février 2012 soit 8 ans
auparavant (au regard du sujet d'examen).
5,88 x 8 ans = 47,04 %
350 € x 47,04 % = 164,64 € à la charge du propriétaire pour la vétusté du volet.
350 € - 164,64 € = 185,36 € à la charge du locataire sortant
Les sommes dues par le locataire sont donc de : 188,71 + 185,36 = 374,07 €
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