Professions immobilières - Annales BTS - Professions immobilières - 4e - 211

Corrigés
Après en avoir délibéré, l'assemblée générale passe au vote pour fixer le montant du fonds de travaux, pour les
exercices à venir à 5 % du montant du budget prévisionnel, soit la somme totale de 522,50 € qui sera exigible
au début de chaque trimestre de l'exercice par fraction de 130,60 €.
Le syndic rappelle les dispositions de la loi ALUR, « les sommes versées au titre du fonds de travaux sont
attachées aux lots et définitivement acquises au Syndicat des Copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un
remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
Vote pour : 705/1 000
Vote contre : 295/1 000 (PICASSO)
Vote abstention : 0/1 000
Cette résolution est adoptée à la majorité
B. COPROPRIÉTÉ « LES ROSES »
Il s'agit d'un immeuble de 5 étages avec ascenseur composé de 38 lots principaux d'habitation, d'un local
commercial au rez-de-chaussée, de 42 lors de parking et d'espaces verts. La copropriété, située 35 rue Clémence
Isaure, a été achevée en 1981. Les copropriétaires sont majoritairement des personnes retraitées occupant leur
logement.
L'employé d'immeuble actuel part à la retraite le 30 juin.
Lors de la réunion du dernier conseil syndical, son remplacement a été évoqué. Certains copropriétaires ne
voient pas l'intérêt de remplacer cette personne et pensent qu'il serait plus intéressant financièrement d'avoir
recours à des prestataires extérieurs. D'autres, au contraire, estiment qu'il ne faut pas se limiter à l'aspect
financier.
Ils vous ont demandé de vous renseigner et de comparer les deux solutions.
2.5 Vous présentez votre analyse aux copropriétaires.
La copropriété bénéficie d'un employé d'immeuble. Il se pose la question de son remplacement ou non suite
à son départ à la retraite. Il faut donc voir si cela est juridiquement possible et dans l'affirmative, si cela est
financièrement judicieux.
Analyse juridique
Il faut déjà préciser que, par le terme « employé d'immeuble », on entend les métiers de concierge et de gardien.
Sur le sujet exact du poste de concierge/gardien en copropriété, la loi ALUR du 24 mars 2014 est venue modifier
l'article 26 de la Loi du 10 juillet 1965 qui dispose désormais que :
« Art. 26. - Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les
décisions concernant (...)
d) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au
gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée
générale.
Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété, la suppression du service de conciergerie
porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives,
la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien
lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité... »
Une notion essentielle ici est donc la notion de destination. Rappelons que la notion de destination de l'immeuble
a toujours été source de complexité. Pour en trouver une ébauche de définition, il faut chercher, non dans le
statut, mais dans l'exposé des motifs de la Loi du 10 juillet 1965.
La destination y est définie comme « l'ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acquis
son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l'ensemble des clauses des documents contractuels, le
caractère physique de l'immeuble, ainsi que de la situation sociale de ses occupants ».
Ainsi, la suppression d'un tel poste, lorsqu'il participe au standing de l'immeuble, est de nature à porter atteinte
à la destination de l'immeuble et à compromettre les modalités de jouissance des lots telles que prévues dans
le règlement de copropriété.
Elle ne peut donc être décidée qu'avec le consentement de tous les copropriétaires (Cass. 3e
civ., 21 mars 2000,
n° 98-17587 : JurisData n° 2000-001205 ; Loyers et copr. 2000, comm. 125 - CA Paris, 17 janv. 1997 : JurisData
n° 1997-020102 ; Loyers et copr. 1997, comm. 153. - CA Paris, 12 juin 1998, n° 97/03703).
210 ANNALES BTS PI - 2023 /2024
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