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ANNALES 2020
2.2 Vous évaluez l'impact financier de cette cotisation au fonds de travaux pour M. PICASSO.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a institué un fonds travaux. Elle avait pour objectif de permettre la réalisation
de travaux dans les copropriétés et plus particulièrement de travaux visant l'économie d'énergie, ainsi que de
faciliter leur financement.
C'est dans cette optique que l'article 14 - 2 II de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié et a permis depuis le
1er
janvier 2017, la création d'un fonds travaux (reproduit à l'annexe 10).
Cet article prévoit ainsi que depuis le 1er janvier 2017 tout copropriétaire d'immeuble à destination totale ou
partielle d'habitation aura l'obligation de participer à un fonds de travaux.
Ce fonds sera constitué d'une cotisation annuelle fonctionnant dans les mêmes conditions que les provisions
du budget prévisionnel.
Son montant ne pourra être inférieur à 5 % du budget prévisionnel, mais, l'assemblée générale pourra, par un vote
à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, décider que cette cotisation sera d'un montant plus élevé.
Les sommes récoltées devront être déposées sur un compte séparé et rémunéré strictement ouvert au nom du
syndicat des copropriétaires dans le même établissement bancaire accueillant déjà le compte bancaire séparé.
Rappelons que la loi ÉLAN et l'ordonnance du 30 octobre 2019 sont venues préciser que la participation et
l'utilisation du fonds travaux doivent tenir compte de l'existence des parties communes spéciales et des
équipements de la copropriété. La cotisation sera donc appelée en tenant compte des différentes clés de
répartitions de charges de copropriété.
En l'espèce et dans le cas particulier de cette copropriété, la cotisation au fonds travaux sera donc répartie entre
tous les copropriétaires, sur la base de 5 % (montant minimum) du montant de 10 450 € (budget).
Ainsi, le fonds travaux pour la copropriété pour cet exercice va représenter : 10 450 € x 5 % soit la somme de
522,50 €.
La quote-part de M. PICASSO aux charges générales est de 295/1 000 (annexe 11).
L'impact du fonds travaux pour M. PICASSO est donc : 522,50 €/1 000 x 295 = 154,14 € (arrondi) pour l'exercice,
soit 154,14/4 = 38,54 € (arrondi)/trimestre.
2.3 Vous préparez une argumentation pour les éventuels copropriétaires réticents.
Il est important de rappeler que les dispositions de l'article 14 - 2 II de la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public,
l'assemblée générale ne pourra donc pas, même par un vote unanime, décider de ne pas constituer ce fonds ou
prévoir un montant inférieur à celui mentionné dans l'article.
Seules exceptions prévues à cette nouvelle règle obligatoire :
-
les immeubles neufs de moins de 5 années à compter de la réception des travaux, ce qui n'est pas le cas ici,
puisque la copropriété a été livrée en 2012 (cf. l'énoncé du sujet) ;
- les copropriétés de moins de 10 lots, par un vote unanime du syndicat réuni en assemblée générale, ce qui
n'est pas applicable ici, puisque la copropriété comporte 12 lots (cf. l'énoncé du sujet) ;
- les copropriétés ayant réalisé un diagnostic technique global faisant état de l'absence de besoin de travaux
pendant 10 années, n'étant pas fait état ici d'un tel diagnostic, on peut supposer qu'il n'a pas été réalisé ou,
s'il l'a été, qu'il ne fait pas état de l'absence de besoin de travaux pendant 10 années.
Enfin, s'il arrive que le montant du fonds travaux devienne supérieur au budget prévisionnel, lui-même, le syndic
de la copropriété aura pour mission d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante, l'élaboration
d'un plan pluriannuel de travaux et la suspension des cotisations à ce fonds travaux en fonction des décisions
prises sur la mise en œuvre du plan.
En résumé, on peut mettre en avant comme arguments pour le vote en faveur du fond travaux :
-
-
obligation juridique : la copropriété ne bénéficie pas ici d'un des cas permettant une dispense ;
intérêt pratique : constituer une épargne pour financer les gros travaux à venir ;
- montant relativement peu élevé.
Lors de l'assemblée générale, tous les copropriétaires étaient présents ou représentés. Seul M. PICASSO s'est
opposé à la résolution n° 6 concernant la cotisation annuelle au fonds de travaux. Il n'y a pas eu d'abstention.
2.4 Vous rédigez la résolution n° 6 relatives à la cotisation annuelle au fonds de travaux telle qu'elle
figure dans le procès-verbal.
Décision à prendre pour fixer le montant de la dotation du fonds de travaux (conformément à l'article 58.1-2e
et
3e loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 / loi du 10 juillet 1965 article 10, 14-2 et 18) (montant minimum
équivalent à 5 % du montant du budget prévisionnel) (article 25 ou 25-1).
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